今集先說說新鴻基地產。
新鴻基地產昨天在公布業績報告後第一個交易日（9月7日公布業績）大裂口低開10.8%， 最低77.1 , 創逾十四年低, 相比起年初全世界不停吹捧香港復常, 大力吹捧自由行概念股票時最高約114 下跌了接近33%。
新鴻基地產全年純利按年減少6.5%至239.07億元，每股盈利8.25元，末期息按年維持3.7元。期內，總營收按年減少8.4%至711.95億元。 業績並不太差， 財政依然非常良好健康。
有人說他的業績令人失望引致股價大跌， 事實上我認為無論它的業績如何， 在正常情況下， 股價一樣下跌。它的股價回落與它的管治質素公司策略並無太大關係，它的股價純粹反映整個行業正處於明顯低潮的正常反應。
事實上，其他一樣的對手例如恆基地產（0012）， 股價從去年中高位回落了33%； 長實集團（1113）也一樣回落了26%。 新鴻基地產單日下跌10%只是追回跌幅。
觀看新鴻基地產的業務特點， 正如我在2021年，即兩年多前，youtube視頻短片分享， 它的股價動力來源很簡單， 第一是市場要有樓價繼續上升的預期， 這樣他的資產估值和樓宇銷售的利潤就會提升， 大利股價；第二是，中國自由行繼續帶動香港零售租金增長， 這影響不及之前因素的大， 但也是非常重要。 只要以上兩個看法成立， 股價上升的動力就會提升； 這兩個動力消失或負面就會影響股價走勢。
今年年初， 全世界都對以上兩個因素擁有非常樂觀的看法， 因此行情達到最高點， 上升至$110-114水平。 由於當時我認為市場對中國香港復常過分樂觀， 這兩個因素已經發揮到極點， 因此分享平倉獲利看法。
隨著今年年中全球對香港房地產市場的前景轉為悲觀，長實集團（1113）在7月和8月以極低的價格出售其住宅物業，這一行動確認了行業對房價走勢的負面預期，使得第一個影響股價的因素變得明確負面，導致股價迅速下滑。 另一方面，中國大陸的自由行遊客至今仍未完全恢復至疫情前的水平，目前香港的旅客人數只恢復到疫情前的50%。更重要的是，由於受到國內經濟環境的影響，來港的自由行遊客的消費習慣已大變，他們更傾向於深度遊並降低消費，這使得香港的零售租金增長乏力，租金大幅上升的可能性大減，進一步影響了第二個影響股價的因素。
當然，除了上述兩個因素之外，短片中未提及的另一個重要因素是利率走勢。在2021年中，這並不是一個明顯的因素，因為當時的利率為0，過去十年的利率也幾乎為零。但現在，港元利率和美元利率已經達到4-5%，這種無風險的投資回報如此高，難道還要承受樓宇價格波動、租金收益波動等風險， 然後才能得到3%的股息回報嗎？投資者當然會做出理智的計算。現在，新鴻基地產每股股息為4.95，維持在2019年的水平，沒有變過，而當時的港元存款利率大約為零，股息率約為4%；現在，港元利率由0升到3.5%。由於股票價格下跌了，現在新投資者的股息率提升到6.2%，難道你認為這是不合理嗎？
從以上可以清晰看到， 單單從宏觀角度已足夠分析和判斷投資機遇和風險。 只要相關企業是在資本主義概念營運， 根據宏觀的投資周期， 然後判斷板塊， 再判斷個別股票， 絕對管用。 當周期不對應， 無論相關企業是多麼的優秀， 依然是雙拳難敵四掌。
新鴻基的企業管治質素極高，然而，這並不是它在整個投資組合中占有很大比重的藉口。上一代的許多老牌投資者都依賴大量這些穩定派息且相對高收益的企業來增加自己的財富。然而，在過去一兩年中，這些被譽為非常穩定的股票的價格逐漸出現大幅波動，一家又一家被譽為傳統退休人士必選的股票價格大跌。請記住，現今的香港股票市場已經不能與上一代的市場進行比較。在這個小型市場中，過去有效的策略今天必須要格外謹慎。
星級⭐️問與答
問：英國伯明翰破產， 對投資市場會否有重大影響？
答：伯明翰市議會，和所有的地方政府一樣，對於為市民提供公共服務扮演著重要的角色。因此，破產了將會有較廣泛的影響。
首先，議會管理的基本公共服務可能會受到干擾或削減。這些服務包括廢物管理、社會服務、房屋、規劃、環境衛生和公共安全等。
其次，議會可能是該地區最大的僱主之一。因此，破產可能導致大量的失業，不只影響議會的員工，還有那些依賴議會業務的承包商和供應商的員工。
再者，地方經濟也可能受到重創。當地的企業可能因為失去了一個主要的客戶而受到影響。如果公共服務被削減或稅收增加，可能會進一步減少消費者的消費能力，並對本地經濟產生更廣泛的影響。
此外，為了解決破產問題，議會可能需要增加稅收或削減預算，這都可能對居民造成負面的影響。同時，如果議會無法償還其債務，可能會影響其信用評級，導致議會在未來借款更加昂貴，甚至不可能。
當然以上影響最主要都是當地居民， 一般對金融市場影響比較輕微。 英國過去也曾發生過類似的情況， 大型觸動金融市場的情況很少見。
然而，我們需要關注相關問題會否伸延到其他地方，房地產價格會否因相關影響而出現負面情況，儘管機率比較低。
