銀行似閂水喉，港樓陷風險？

銀行似閂水喉，港樓陷風險？

銀行在地產物業市場一直是主角之一。沒有它在按揭貸款市場上的積極參與， 就好像大家打牌時三缺一一樣，打不成。

內地樓市的主動權大部分掌握在政府手中。過去幾十年來，由於中國政府的政策主調是鼓勵農村人口向城市遷移，並通過房地產建設來帶動整體經濟，因此內地的房地產發展商能夠輕鬆獲得貸款，持續進行建設。由於內地銀行主要是執行國家政策，並非以股東利益為終極目標，而是以服務國家和人民為基礎，因此在貸款決策上，大多數時候並非從風險回報的角度考量。

這也導致在2020年以後，當國家突然180度改變政策，規定國有銀行不能再向超越“三條紅線”的房地產發展商提供貸款時，無論該貸款生意賺錢與否，國有銀行一刀切對相關企業閂水喉，因此大部分最大化地利用過去國家政策的發展商突然陷入財務困境。過去十多年來的房地產大亨們一夜之間從天堂跌入地獄，成為過街老鼠，從人人熱愛變成人人避之則吉。

關於銀行生態，在香港的情況大不同。無論特區政府想推行什麼政策，由於各大銀行與政府之間並沒有從屬關係，大部分銀行都是香港或者在全球上市的私人企業，因此他們的決策主要是以風險和盈利為依歸。如果某些業務項目的盈利很低，但風險卻在不斷提升，這些銀行就有可能減少在相關領域的業務。原因是所有銀行都沒有政府的支撐，他們的信貸評級完全依賴自身的風險管理，而信貸評級是他們的“命”，因此每一個細節必須做到風險與回報的平衡， 評級機構看得好緊。

今年年初，面對樓價持續下跌的情況，有傳聞稱一些銀行要求持續繳付供款、沒有欠交按揭的投資者補交樓價下跌的差額，這引起了市民的擔憂。畢竟在二月之前，樓價已從高峰期持續下跌超過20%，並且沒有任何止跌的跡象，大家擔心自己會成為受害者。要知道，當樓價持續下跌時，如果銀行突然要求補繳差額幾乎是一個讓我們無法翻身的情況，因為在那時候樓價一定是處於低點，沒有其他銀行會願意提高按揭估值，那麼我們可能需要在短期內支付數以百萬計的差額，這對大多數人來說幾乎是不可能做到的。因此， 如果真的不幸發生，最終的結果就很可能是破產。

金管局在當時了解到市民的擔憂，因此公開說明在去年12月和今年二月初已經特別發信給銀行，再次提醒他們在客戶持續繳付按揭貸款沒有拖欠的情況下，不能強迫客戶贖回按揭或繳付差額。金管局公開說明的目就是希望市民理解這不是一個風險，不需要擔心。如果相關傳聞在市場持續發酵，相信會出現骨牌效應，相關投資者會急著拋售物業，造成惡性循環，導致樓價進一步崩跌。

作為銀行，在正常情況下，當然不會強迫客戶因樓宇跌價而要求「call loan」。一般來說，這些決定僅在十分個別的情況下才會作出。例如，當銀行明知客戶的財政狀況出現重大風險，並判斷客戶有相當高的可能性在稍後日子無法支付供款。若到時發生，銀行將會蒙受資不抵債的損失。然而，在金管局的提醒下，銀行對未來相關個案會更加小心，在客戶持續支付供款的前提下，肯定不能「call loan」，即使在按揭文件上白紙黑字寫明銀行有權隨時「call loan」。

我估計銀行過去2年觀察到香港在極低的失業率下依然出現樓價急跌超過兩成的情況，而他們更獲得了“提醒”，確認在未來基本沒有太大Call loan 的商業彈性下, 銀行會為未來重新評估樓宇貸款的風險和回報，並會陸續出台相關措施， 最終我相信逐步會減少相關業務的比重，到時不是您選擇銀行做按揭，而是銀行選擇客戶做按揭。

事實上，這些措施已經在不斷執行中。例如，根據媒體廣泛報道，從一個半月前開始，絕大部分銀行取消了按揭利率回贈， 這目的明顯就是為了提升相關業務的回報率；在一個月前，收緊內地人在香港貸款買房的標準，甚至很多銀行暫停相關申請；在一個星期前， 據媒體報道，幾間主要大型銀行不再接受村屋或舊樓的按揭申請；而在幾天前公佈的中原估價指數（CVI）顯示，銀行在過去一個月大幅調低香港住宅貸款估值，從最初的73點大跌到47點，銀行取態開始特別保守。

銀行做按揭貸款，事實上利潤並不豐厚。現有或新造的樓宇按揭貸款實際利率為3.1-3.5%， 這收入比他們付給存戶的利息開支可能還要低！這個回報要比1個月至30年期的沒有信貸風險的美國國庫債券還要低得多。當面對更高的經營風險時，銀行當然要自保，盡量只做一些質素較高的客戶，或選擇風險較低的抵押物，例如較新的房地產。這無疑會窒礙香港房地產市場復甦的步伐。銀行慣例上，可能會持續調低一些舊型屋苑的估值， 讓申請人知難而退，以減少相關風險較高的業務。

樓價經歷了兩個月的反彈，剛剛根據中原領先指數，又跌回到取消辣招後的水平。我在3月25日分享的文章中提到，我們必須緊盯這個水平和恒生指數是否會跌穿14,800點，這將是香港出現重大資產波動的訊號。看來第一個訊號即將出現，這並不是一件小事。 正如我在2月6日分享的文章提及，樓價若從那個位置再下跌10%， 根據當時計算，香港的負資產家庭數量將會急升至10萬。如果不幸香港遇上經濟減速，這10萬人若抵受不了心理壓力， 趁還不用抬錢賣樓前沽出，樓市崩跌就會一觸即發。

我再一次重申，買香港樓自住只要具備以下幾個條件，是非常合適的：首先，你應該有能力付出30%或以上的首期；其次，不使用高成數（如80%～90%）的樓宇按揭計劃；再者，每月供款應佔家庭收入不超過33%；最後，未來沒有一些重大開支或預算。

樓宇按揭一直被視為世界上相對穩妥的槓桿金融工具，因此從貸款購買資產的角度來看，借貸買樓的風險較低，並能幫助你安全地擁有一個安樂窩。若干年後，當房地產供完了，你還可以申請政府的逆按揭，使你在退休後擁有永久且客觀的現金流收入。這對於一些不會儲蓄、不懂或胡亂投資的朋友來說，能夠提供他們在退休後的生活保障。

然而，如果你沒有30%的首期，聽了地產經紀的建議，認為幾十萬就可以做業主，採用高成數樓宇按揭，那你就必須要留意風險。或者，你依然採用過去20年買香港樓保證賺錢不賠錢的思維，把僅餘的積蓄用來買樓投資收租，那你也需要計算清楚風險回報比率，究竟你要面對的樓宇下跌風險與收租回報風險是否合理，世界上是否有風險較低而回報更高的項目。

例如，在2021年9月，太古城雅蓮閣一個實用面積1,114呎的單位成交價為2,760萬港元，當時的月租收入是每月40,000港元；而到了2024年2月，雅蓮閣類似的單位月租上升到了42,000港元，但成交價卻下降至2,120萬港元。

究竟現在這2,120萬港元市價從金融投資人的角度看是否有投資價值？

大家可以一起思考。星期二，我會分享我的看法及計算方法。