還要買香港樓嗎?

Sep 30 / 黃智文
先說說大市,昨天晚上美金再次急升,終於正式突破三月時和八月時的最高位,由93.6直上94.3, 達到今年最強水平。商品市場大幅波動,白銀暴跌-6%,天然氣暴跌-10%,黃金再急跌$10,一步一步進攻今年最低位,當稍後正式下破1700,很大機會會見1500字頭。外匯急跌,美股波動指數急升。正如昨天文章分享,交易員當明知美金向上突破,市場賺錢機會多的是,未來一兩個月充滿機遇。

港股為何持續下跌,我一直堅持相信美元強勢資金要離開香港,大戶一月已明白整個資金流的趨勢,我在三月時的短片已詳細交代這些看法,美金一步一步走強,他們當然不會在最後一刻才走,而是一浪一浪地走。股市從來不會直上直落,而像是海灘退潮時一浪一浪地走。投資者要做的就是在退潮的時候在灘上尋寶,找一些將來資金回來的時候必然追逐的優質股票。

感謝非常多網友昨天在留言區分享了大家對樓市下跌誰最大得益的看法,大家所說的都是非常合理,非常有理據。雖然大家都有不同的觀點,但大家比較相近的觀點就是若住宅樓價大跌,香港經濟將會陷入困局。因此從整個香港經濟大局而言,真正得益的人很少。相信,這也是官方非常認同的看法。

在2020年新冠肺炎疫情爆發初期,中國澳門香港經濟急速下滑,理應是樓價急速下跌讓更多有意買房的人有機平價買入的最佳時機。而各地政府卻第一時間出台防止樓價大跌的措施,包括香港首次推出只需供利息不需供本金的安排,同時也暫緩了部份賣地的計劃,使香港樓市在2020年依然有正增長。2021年香港樓價至今上升近5%。

香港30歲至65歲主要消費群體人口大約有400萬,全香港有170萬人擁有自己的物業,即香港主要消費群體入邊40%是會受樓價升跌財富效應而受影響。就好像在美國,很多中產朋友都是透過投資股票累積財富,他們很少會沽出股票獲利,因要徵收20%增值稅,但當股票市場持續上升,使他們感覺自身財富增值從而促進消費意欲。當然增值了的資產也可作抵押套現進行各式各樣的投資或消費,也是直接促進經濟增長的重要動力來源。

另外,政府最近不停宣傳香港市民退休三寶「年金,安老逆按揭和保單逆轉按計劃」用以市民自製保障自己退休的官方方法。其中最受歡迎的暫時是安老逆按揭,至今估計已承造了接近1000億逆按揭。銀行願意承造和按揭保險公司願意承擔相關風險,其中一個因素就是認為樓價長遠不會大跌,否則保險金將會是天文數字。深信這也是政府長遠最大的方向,否則政府也不會輕易推出和承擔這些計劃。

市場傳聞遊戲規則已改,相信這是針對大型發展商或壟斷性的機構,絕不是一般市民。若無端用行政手段令樓市急跌,首先剛才所說的1百七十萬業主將會成為憤怒的一群,政府立刻與這些業主為敵;你以為幫到想上車的朋友?當看見樓價持續急跌,並產生長期下跌的預期時,大部份人將會對樓宇沒有興趣,就好像$700的時候人人都說如果騰訊去到$480的時候一定買;當騰訊真的跌至$480以下,原本想買的人早已消失得無影無蹤,或轉變成為看淡者,說政策已改,風光不再等等。然後由於樓價大跌,經濟蕭條,原本想買樓的人或根本從未考慮買樓的人因為失業或減人工而受到負面影響,然後大家又會埋怨政府。看來四面不討好,誰又會做呢?

樓價最理想的走勢是緩慢向上,每年升幅介乎2%-4%,與通脹同步或輕微高於通脹,這樣就能平衡各方面的利益,做到皆大歡喜!相信這是政府未來五至10年逐步加大樓宇供應的友善目標!

至於年輕人是否應該買房?我始終認為自住的話盡量都要有。因為你不付樓宇按揭也要付高昂的租金,每月支付的樓宇按揭一半以上是還給自己。另外針對一些大花筒的朋友,它也有強制儲蓄的功能。年紀大了,在香港缺乏退休保障的社會,進行樓宇逆按揭便可保障自己晚年的生活,不一定要倚賴下一代,使自己能過着愉快獨立的生活。

當然如果你奢望香港住宅仍是一個投資發達的途徑,能夠像以往一樣是一個非常快速回報的投資工具,恐怕你到後會很失望! 
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