減辣了，加快樓市調整！

幸好我是在週二分享文章， 否則就是執“人口水尾”了。 

在當天的星級⭐️問與答環節中，我分享了一個關於散戶和主流媒體的觀點：他們認為美國十年期長期債券利率上升到5%的主要原因是美國的無節制發債。他們認為，由於發行量增加，投資者需要更高的利息來補償。有些人甚至認為，投資者已經對美國債券失去了信心，美國的債務危機一觸即發。

我詳細解釋了我認為這些觀點存在的嚴重缺陷。我直接指出，長期利率的上升可能反映了長期投資者不再認為未來經濟將陷入深度衰退。他們可能認為，美國的中長期經濟增長將比先前預期的更為持久，因此對長期債券的投資利率需求較之前增加。

昨天星期四晚上， 美國財長耶倫發表了與我一模一樣的看法， 她在昨天美國公布超乎所有人預期的美國國民生產總值數據後， 發表了言論， 說明“現在美國長期息率上升了主要就是反映了投資者對美國經濟前景更有信心有關。”

請不要忽視上述觀點的差異。"無節制的發債"和"對經濟看好"導致利率上升，這在投資理念上是兩種截然不同的觀點。我認為，任何投資者如果堅信並實踐前者的理念，他們的投資組合長期回報可能會遭受重創。

同時，我想大家已經理解了我幾個月前所說的，從第三季末到第四季初，全球流動性短缺導致市場劇烈波動的情況。美股在9月1日反彈到4520點後，就一路下滑，一直跌到昨天的4123點，完全顛覆了從第一季末到八月份的上升趨勢，僅在一個多月的時間內就下跌了10%。全球短期資金由於短期利率的高漲而持續被凍結。然而，到了九月份，短期利率保持穩定，而長期利率卻大幅上升，將更多的資金鎖定在長期，使得流動性緊張的現象更為明顯。

身為投資者，我們需要將視野放在未來。正如我之前分享的，由於利率的提升，香港的定期存款總額在一年內增加了50%，增加了數萬億。美國和全球的情況也相同，短期存款的利率非常吸引人。然而，當利率正常化（這在過去的一個季度已經在進行中），即短期利率低於長期利率時，整個投資市場將會產生變化。請大家對此多加思考！我想提醒你，歷史總是在重演，只是表現形式不同。

此外，我們順帶提提，美元的上升趨勢進入後階段，而香港股市最近一段時間的交易量平均非常低， 指數持續下跌，許多媒體分析預測將出現暴跌，全面看談。然而，正如之前文章說明，短期內仍有一定的大波動，但從大局來看，這些都是接近中長期底部的信號， 特別是國家用了國家自己的錢投入股票市場。 請緊記，香港股票市場的大莊家是外資，而中國內地股票市場的大莊家是政府，莊家行動一般有後著。

如果你已經有自己的投資系統，可以根據該系統進行更深入的思考。對於那些沒有投資系統的朋友，請記住，即使你在未來半年到一年內賺了錢，短暫的快樂之後，遲早你還是會把盈利退還給市場，甚至可能虧損，你只需要看看你過去五年的成績就知道了。方法沒有變，投資的結果當然也會一樣！

回到今天的主題，特首李家超宣布了一系列的房地產壓力緩解措施，其中包括購買第二套房產的印花稅減半，並將避免懲罰性印花稅的投資者需要持有的時間從三年降低到兩年。同時，也修訂了外來專才支付特別印花稅的規定，由先付後退改為購買後有需要再徵收。這些措施當然可能會激發短期的利好，但在短暫的利好氣氛過後，也有可能成為加速房價調整的觸發因素。

在上一篇文章中，我們討論了如何在2019年的社會運動之後，房地產市場的遊戲規則開始改變，不再只有強勢參與者才能參與。特區政府為了滿足市民的置業期望，並希望達到社會和諧，因此在2019年10月16日發表的政策報告中，突然着力推動高比例的按揭保險計劃。該計劃允許首次置業的人士（即在申請時並未擁有任何香港住宅物業）申請的最高九成按揭貸款的樓價上限，從當時400萬元提升至800萬元，而可以申請最高八成按揭貸款的樓價上限則將從600萬元提升至1,000萬元；後者可以包括自住房產的換樓按揭。按揭保險計劃只適用於已經落成的住宅。

對於一手樓（尚未落成的住宅），發展商開始提供所謂的“呼吸計劃”，也就是「包按」，這實際上意味著只要是有呼吸的人都可以借到按揭。主要的特點是不需要收入審查或獲得批准就可以得到按揭貸款，這種「高比例首次按揭」由發展商旗下的金融公司為買家提供。這種計劃不涉及銀行審批，因此買家可以在無需提供收入證明的情況下取得按揭。

高比例按揭在現今有多普遍呢？根據數據，截至九月份，今年新申請的按揭保險貸款總共有13143宗，而全香港住宅樓宇的一手和二手交易總共只有35000宗，也就是說新加入房地產市場的買家中有40%的人實力較弱， 需要申請非常高成數的按揭保險貸款。在2022年，新申請的按揭保險貸款總共有18619宗，而全香港住宅樓宇的一手和二手交易總共有45000宗，也就是說新加入房地產市場的買家中有42%的人實力較弱。以上的數據還沒有包括買家採用發展商提供的其他按揭方式。因此，估計有50%-55%新加入的房地產買家屬於實力非常弱的一批，這並不是沒有道理的。

相對地，回到2018年，全香港住宅樓宇的一手和二手交易總共有79000宗，而新申請的按揭保險貸款僅有8355宗，實力較弱的買家比率只有10%，2017年的比率甚至更低。

在投資市場中，如果參與者的實力相對較弱，他們抵抗風險的心理素質通常也較差，這與股票市場是相似的。現在唯一的區別是，由於房地產交易的成本極高，即使深感擔憂房價可能下跌，但出售的決定受到高昂的交易成本（包括機會成本、賣出的懲罰性稅項、重新計算的年期等）的心理壓力。然而，隨著政府實施降溫措施，這些機會成本已大幅下降。

當這些實力較弱的買家看到降溫措施未能穩定房價，如果房價持續下跌，他們的投資心態可能會變得非常焦慮。因為購買房地產需要大量的按揭，即使只付出了10%的首期，如果房價從高位下跌20%，對於心理素質較弱的人而言，這無疑是令人無法平靜的，因為這對大多數人來說，可能意味著數百萬的損失。

他們可能會開始擔心，如果房價下跌五成，且自己失業，那麼將如何應對？他們會對所有負面房地產市場消息非常敏感，例如擔心未來房地產海量供應，天天胡思亂想，最後可能會因此產生恐慌， 辛苦捱過兩年不用被徵收懲罰性稅項後， 便可能選擇急速出售止蝕， 結束擔驚受怕的日子，從而觸發惡性循環， 加快整個樓市回調步伐。

與股票市場一樣，當房地產市場進入低谷時，對於實力較弱的人來說，可能是一種危機；而對於實力較強的人來說，則可能是一個黃金的投資機會！

星級⭐️問與答

問：月供股票辦法是否一個最理想的投資法？

答：

月供股票是大眾一種常見的投資策略，其投資結果主要取決於你所選擇的投資工具。許多人選擇個別股票，最終可能會遭遇失敗。有些人選擇了香港恒生指數ETF，但在20年的時間裡，年均回報率只有2%，結果同樣令人失望。

對於長期投資，我經常建議選擇具有全球分散性的股票投資工具，這並非隨意的建議，而是基於大量的金融學術研究。

然而，即使選擇了月供全球分散性股票投資工具，也存在一個重大的盲點。當你持續投資一段時間，積累了一定的財富後，你的心態和初始時的資產規模較小時可能會有很大的變化。

例如，一個人每月月供投資10000，這不是一個大數目。然而，25年下來，就是累積回報約1400萬。有許多例子顯示，經過幾十年的資產積累，心態財富起了重大變化，但是他未及時調整管理投資策略，他不懂如何管理這麼多的財富，結果總是會有事情，財富一夜蒸發，例子多的是。