港樓回報歷史 遠比股票差！
每次聽到媒體或地產商說「供樓比租樓平」，我都會心想：現在都已經是人工智能時代了，還用這種斷章取義的老套誤導說法，還有用嗎？
為了讓讀者了解房地產投資與租樓的真正成本差異，以下將用清晰的計算和數據分析，深入探討供樓與租樓的實際開支對比，並比較香港房地產與其他投資如美股的長期回報率。
供樓與租樓的詳細比較
以11月最近太古城一個580平方呎單位為例:
購買成本計算：
成交價：838萬港元。
按揭條件：七成按揭，30年還款，供款利率3.625%。
首期及相關費用：首期（251.4萬港元）+ 從價印花稅（25.14萬港元，按標準稅率計算）+ 經紀佣金（1%，8萬3千港元）+ 律師費（估算5千港元），合共約 2,854,200港元。
每月供款計算：
按揭供款：27,852港元，其中 利息佔17,800港元，本金還款佔9,032港元。
管理費及差餉：每月1,100港元。
合計每月開支：27,852港元。
換句話說，供樓者每月需淨流出 27,852港元 的現金，其中大部分為利息和管理費（18,900元），這是真支出，只有9,032元用於償還本金。
租樓成本計算：
每月租金：25,000港元。
免除費用：租客無需支付差餉、管理費及按揭利息。
假設將購樓首期及相關費用 2,854,200港元，全部投入保本的 美國國庫債券（100%由美國政府擔保），按4.3%-4.5%年息鎖定收益（可選擇1年至10年的鎖定期）。每月平均利息收入約 10,227港元。
每月租金支出25,000港元 - 平均每月債券利息收入10,227港元 = 淨流出14,773港元。
供樓與租樓的差異總結：
租樓的實際開支比供樓低 4,127港元（減少約22%）。
租樓的 現金流壓力降低 13,079港元（減少約47%）。
購樓後，首要面對的是每月大幅增加的現金流壓力，以及未來三十年的債務負擔。這種「先花未來錢」的方式，意味著個人財務風險大幅提高。由於按揭記錄清晰，未來再進行抵押或加按的難度增大，導致融資能力大幅下降。此外，物業的流動性低，一旦需要快速變現將面臨巨大挑戰。
購置自住房當然有其心理價值，例如提供安心穩定的生活環境，這我是同意的，正如我一直強調購買自己負擔得起的樓自住，無可厚非。
但如果我們不是純粹自住，而是從投資角度看的話，我們必須理性衡量香港房地產的長線投資回報，深度了解過去二十多年的市場表現，我們不能道聽塗說胡亂投資。這與進行任何投資的心法沒有分別。
許多人對房地產投資的理解，來自上一代父母的經驗。例如認為「一鋪養三代」是必然現實。然而，這種觀念在過去十年間已被市場證明並不完全正確。在過去5年商舖價格急跌50-70%的例子中，比比皆是的虧損者讓人清楚看到，投資只倚賴傳統思想，實際上是一種「詛咒」。
住宅物業投資方面，以我父母年代為例，他們當年如在西環購買300呎單位僅需十多萬，經過四、五十年的時間，價格增長至原來的二、三十倍，這樣的經驗讓上一代人對房地產抱有極高的期待，認為越遲買，越難買；如買不到樓，退休時就沒有容身之所，聽見都覺得好恐怖。另外只要買多幾層樓，就保證發達，聽見人就覺得興奮起來。
然而，投資只倚賴傳統思想，實際上又是一種「詛咒」。香港樓市在1997年大幅回落七成後，再經歷數次漲幅，直至2022年達到頂峰暴跌。政治環境、經濟結構與市場心理已發生深刻變化，但不少投資者仍抱著舊思維，導致虧損累累，現在的負資產已經上升至6萬，最近一兩年賣樓可以使投資者total loss，首期被跌幅完全蠶食。
香港物業的真實回報
投資香港物業前，必先了解物業投資真實的回報歷史，千萬不要信地產中介毫無金融學識基礎的投資“吹水”論點，要知道大部份地產經紀都只是中五六畢業，他們未必有能力從投資的角度進行複雜分析。當然，這其實不是他們的專業範疇，他們的專業是銷售，向客戶提供物業的資訊，這絕對贏得我的尊重及值得向他們學習。
我將2000年至2023年的中原領先指數數據進行了分析。以每年每週的平均值計算，假設投資者在該年的平均樓價購入物業並出租，扣除差餉、管理費、物業稅等後，得出當年的租金回報率。同時，假設物業為全額付款，計算其綜合年回報率。
2003年為投資物業的最佳年份，複息回報率平均為 8.5%
2000年至2012年間，受惠於房地產市場的旺季，複息回報率平均約為 5.5%。
2013年後的10年間，最高年回報率僅 3.6%，其餘年份甚至有年回報虧損9%的情況。
過了24個年頭，年平均而言, 年回報率均只有3%。
相比之下，美股在同一期間的表現更為突出。即使投資者在2000年科網股泡沫最高點買入，到2023年的總回報仍達年複式7.15%，遠高於同期香港物業的 5.8%。此外，美股在2000-2023年的任何一年投資，回報率均介乎 7.15%-26%，過了24個年頭，平均回報是都14%, 整體遠遠優於香港房地產。
投資取決於熟悉與管理
當然，房地產投資的一大優勢在於能利用槓桿效應，通常可達2至4倍的槓桿比率。只要能按時償還貸款，銀行一般不會要求提前還款或抽回貸款。然而，槓桿猶如一把雙刃劍，在帶來高回報潛力的同時，也伴隨著極高的風險。無數人在市場逆勢時承受巨大壓力，甚至因此精神崩潰。由於貸款額往往遠超個人整體財富的幾倍，進入這個市場的投資者根本輸不起。他們無法有效分散風險，最終將自己的財務命運與香港未來的經濟走勢深度綁定。
對完全不熟悉金融市場的投資者來說，房地產投資仍是一個相對穩定的選擇，至少不會全軍覆沒。然而，對於有系統性投資策略的人來說，金融市場（如美股）的潛在回報更具吸引力。只要有心進行風險管理與資產配置，投資回報必然高於普通大眾。
系統升級通知
由於「追夢投資人平台」將進行2025年的重大升級與更新，系統將於 11月27日晚上至12月9日 暫停運作進行測試，預計12月9日至12日期間逐步恢復正常。
出差啟示
因為參加新加坡的課程， 11月29日（星期五）至12月3日（星期二） 期間可能無法即時發佈文章，下一篇預計於 12月6日 發佈。
祝大家未來一周愉快！
