減/撤辣，加速港樓下瀉？

減/撤辣，加速港樓下瀉？

過去一兩年來，房地產商和房地產經紀公司都在為自身利益發聲。在樓市交易放緩的時候，他們會向政府提出許多建議，期望香港特區政府在樓市調控措施上放寬。他們公開表示擔憂香港房價的持續下滑，但實際上，他們最關注的無疑是交易量。只有有交易，他們才“有飯開”，因此他們提出這些意見也是可以理解的。

他們主張特區政府應該放寬樓市調控，認為這樣可以緩和香港樓市下跌的壓力，避免更多人陷入負資產的困境，並且對香港的經濟發展產生影響。許多市場參與者受到他們的言論影響，簡單地認為只要撤銷相關的樓宇調控措施，樓價就能恢復穩定。前特首梁振英也明確指出，現在的香港情況與他當年實施樓宇調控措施時的環境已經完全不同，特區政府的相關政策必須與時俱進。

我個人的觀點是，這就如同今年初時，全球大多數人都認為香港特區與中國內地將恢復正常通關，預期香港股市和中國內地市場將迎來大規模的牛市，人們都不想錯過這重要時刻。然而，我當時發布了2個YouTube短片及大量文章，清楚警告，如果僅僅因為中國恢復正常狀態就認為股市一定會上升，結果可能會大失所望。事實上，股市由當時跌到現在接近30%， 當時所有樂觀的人今天已成為悲觀者。同樣地，今天如果有人認為減辣就能緩解樓市下跌的話，有機會會大失所望。我甚至認為，如果特區政府完全撤辣的話，極有機會加速樓市崩跌。

為了應對樓市過熱的情況，過去多年間，政府施行了多種印花稅措施，並根據市場狀況進行調整，目的就是降低投機者對私人住宅的需求。政府在2010年首次引入了額外印花稅，到了2012年，推出了15%的買家印花稅，對非本地買家或以公司名義購買物業的人士徵收。政府在2016年也對非首次購房者徵收了從價印花稅15%。除了印花稅，自2009年以來，政府也推出了一些收緊樓宇按揭的措施，包括降低貸款對估值的比率，即按揭成數。

實際上，在房地產市場處於牛市期間，特區政府所實施的措施並未能有效抑制樓價上升。我還記得前特首梁振英在實行大量的樓宇調控措施時，絕大部分的地產經紀和地產界人士都認為這將會壓低樓市，對樓市十分悲觀。然而，從2009年1月到2021年8月，樓價實際上上升了2.4倍！

好了， 牛市走了12年後，現在房地產市場走入熊市時，地產界人士現在認為只要特區政府撤銷樓市調控措施，就能穩定樓價，減少負資產的情況。這個世界真的像他們所說的那麼簡單嗎？

先說明一下，在金融投資市場中，人類天生就有12個容易導致投資虧損的盲點，這也是大部分人投資虧損的原因。其中一個盲點就是投資人不自覺地敢損不敢盈。當有盈利時，一般人想盡快把盈利落袋， 很怕由賺變虧，，因此在牛市時，他們特別喜歡先賣出獲利，再買，再賣，不斷地將盈利收入囊中。此外，他們傾向在市場高點時增加投資，而實力較弱或心態較差的投資者眼見市場持續攀升， 多次錯失賺錢機會，最終按捺不住，在市場最後階段加入。 然而，當市況隨後反轉時，大部分投資者寧願等待市場反彈，期待能夠翻轉虧損。因此，一般人如果沒有自己的個人投資系統幫助和指引，他們的投資往往注定失敗。

香港房地產市場在未實施樓宇調控措施前，參與者與股市無異， 一樣有專業投資者，長線投資者，短線投資者，以及大量散戶，因此以上投資盲點一樣不停出現。

在1997年樓市泡沫爆破前， 樓價連續飆升4年，當時每月的平均樓市成交量達1萬宗，投資者出出入入，實力較弱的一批也在最後階段進入市場，1997年成交量達13萬宗或以上。 然後樓市爆煲，下跌最多70%。 

新的一個樓市周期從2003年開始，到2008年金融危機前，樓價一直持續攀升，幾乎無間斷。金融危機影響前半年（即2007年底），成交量大幅上升至每月過萬宗，這是1997年樓市泡沫爆破後從未見過的情況，大量投資者出出入入，實力較弱的一批進入市場，害怕錯過機會。然後，樓價在2008年8個月內急跌22%。

幸好美國聯儲局宣布量化寬鬆政策，推升全球所有資產，香港樓價也隨之出現V型反彈。然後，一年內，樓價上升至金融危機前的水平，升幅越來越大，成交量在2010年末又大幅增加至每月過萬宗。

鑒於此，特區政府實施了大量樓市調控措施，大幅提高了買賣樓宇的成本。從這一刻開始，整個樓市被徹底扭曲，因為政策帶來的影響就是，買了一段時間後，基本是不能沽出。再加上，政府大幅增加按揭限制，大幅提升首期要求及要進行壓力測試， 因此只有實力非常強的人才能參與這個市場。

我個人的觀點是，政府的政策絕對是推動樓價上升的催化劑，使整個樓市更易於上升但下跌更難。 早期買下投資者不會沽出， 因為在新政策下有可能不符合買回的資格；沒有實力的投資者（散戶） 因首期不足或收入要求不能達標，不能參與這個市場， 因此這個市場成了為只有強者能參與的市場。 這個情況就好像全球最出名的私募基金及對沖基金一樣，他們都限制只有實力強勁的投資者能夠參與， 拒絕一般散戶參加，並且在一段長時間內不能沽出， 而這些產品的投資回報一般都是非常強勁的。這解釋了為什麼香港樓市即使面臨世紀疫情和大規模的移民潮，也能輕易渡過。

然而，在2019年社會運動後， 遊戲規則開始改變， 相關影響在2022年開始出現。

我會在下一篇文章中進一步詳細分享。

星級⭐️問與答

問：美國10年期國庫債券升到5%， 中國日本大量減持美債，市場說美國債務快將爆煲, 真的嗎?

答：

市場看法的變動總是令人感到有趣。

在2021年初，美國債券的利率跌至近乎0%，但幾乎無人或媒體認為這是一個問題。他們也沒有認為風險溢價近乎0的債券市場存在問題。在2021年10月，我提出了對高收益債券市場的警告，因為我認為利率和風險溢價都太低，這可能會在未來的利率上升期引發問題。結果，中國的高收益債券首先在2021年末至2022年初出現大幅下跌， （在2023年價格近乎歸零），接著全球的高收益債券也跟著大跌。高評級的政府債券也因為相同的原因，在2022年經歷了20年以來最大的下跌。這些情況對於能夠細心觀察投資周期變化的人來說都是可以預見的，只要不受媒體（這些專業投資者和富豪從來都不會關注的）的影響。

經過2022年一整年的債券價格急跌，全球的債券利率已經上升至一個周期的高位。突然間，媒體變得悲觀，認為債券市場即將崩潰，美國政府的開支超過其收入，沒有人願意購買他們的債券。有人說中國和日本政府持有的美國債券現在是幾年來的最低點，認為他們不再信任美國的信用。這些看法可能被愛國主義所影響。

如果大量專業投資者真的擔心美國的債務問題和大量印鈔為政府開支埋單，那為什麼在過去的九個月裡，全世界的資金會湧入美元， 全面拋售其他國家貨幣，使美元持續上升呢？如果人們真的擔心美國的債務問題，為什麼在過去的半年裡，美國10年期以內的債券利率走勢卻非常平穩呢？日圓和人民幣在過去的半年裡持續大跌，他們的中央銀行必須賣出大量的美元來支持自己的貨幣，他們當然會賣出美國的債券。中國也面臨大量的資金撤出，他們需要賣出美國的債券來獲取美元。 因此，我認為債券市場的走勢到此刻為止，實屬正常。

如我在先前的文章中所提到的，當殖利率曲線倒掛一段時間後，它會逐步恢復正常。這個時期，金融市場通常會出現相當大的波動。根據歷史，殖利率曲線恢復正常，一般是因為經濟衰退的出現，導致短期利率比長期利率下跌得更快，因此結束了殖利率曲線的倒掛。然而也有另一個可能性，就是長期投資者可能不再認為未來經濟將陷入深度衰退，他們認為中長期經濟增長將比先前預期的更持久，因此他們對長期債券的投資回報期望提高了，這也是可能的情況。