遊戲規則已改 香港地產股反而得福（下）

黃智文
相信大家昨晚渡過了一個愉快的中秋。有家人愛人相伴，份外覺得月光特別圓，特別美，您有同感嗎？

昨天說到現時香港大型發展商過去13年股價依然原地踏步，這正正反映很大機會他們長期處於資本壟斷優勢，使相關行業和領域沒有激烈的競爭，長期處於非常輕鬆賺取盈利的狀態，他們經營模式基乎幾十年都不變。

還記得香港在五六七十年代，大部份地產發展商依然是比較細規模，沒有資本壟斷，無論在各方面地產商都不斷推出非常嶄新的服務和產品，以面對和迎接激烈的市場競爭，爭取盈利。例如在50年代，香港地產商首創分層出售單位（以前是一棟一棟地賣），市場反應瘋狂熱烈；60年代更有發展商突破性地推出分期付款買樓，使更多普羅大眾有機會購買房地產，成功將房地產商品化；及後又推出樓花制等，使置業人士能以較低價格買入房地產同時，大幅減輕發展商的營運壓力，做到雙贏局面。樓宇方面，為配合市場需要，推出有大型停車場的樓宇，繼而又提供商場設施，及後推出大型屋苑式擁有會所設施等的樓宇等等。

反觀最近二十年，當全香港主要地產項目都是由少數大型發展商囊括後，所有服務和產品都是倒模一樣，商場設施全部標準化，連商場入邊的商舖品牌幾乎一模一樣。20年前推出的項目和今時今日推出的幾乎一模一樣。

過去10年大型地產商相繼由第二代逐步接手，他們大部份都是非常高學歷，承繼了龐大的人脈，擁有世界觀和貢獻社會的新一代思維，理應注入這些企業全新面貌全新管理全新理念，迎接新世代的來臨。可惜到現在我們完全見不到有任何變化。

原因非常簡單，即使第一代名義上退了下來，但他們的龐大影響力依然存在。大家可以看看這些企業的年報上的頂層管理層，絕大部份，真是絕大部份，新居要職的都是第一代老闆的左右手，有很多70歲以上依然在位，而他們一手提拔的大部份主管經理遍佈整個集團的每一個角落，聽命於這些長輩。聽說，不少已超過80多歲依然在公司內部任職，仍然有實權。由於第一代老闆經營模式，因有資本優勢，至今依然賺錢，當第二代想進行一些改變的時候，可想而知他們由上而下遇到的阻力有多麼的大，聽說長輩會跟他們說「舊方法行之有效，沒必要做一些多餘事」。由於上一輩獲取驚人的成功，長輩們容易停留在過往成功的時光，這是對集團發展的一大障礙。

若大家明白地產遊戲規則真的改變了，我深信這是幫助第二代接班人摒棄以前第一代成功的包袱，更敢於使用新的方法新的思維去經營業務。當集團上下明白公司將面對前所未有的挑戰時，這些老牌大型企業將會發揮驚人的能力和魄力，因為與新世代企業不一樣，第一，他們真的有資源，請得起最優秀的人才；第二、他們真的有人脈；第三，也是最重要的，這些企業的員工大部份都是非常忠心和團結，他們都將公司視作自己的家。當公司集團受到前所未有的威脅時，他們將會發揮保衛家園的精神，同心協力，協助第二代領導人再創企業的高峰。

這一切，從交易員的角度可能是負面，因股價短期偏淡。但是從我這個投資者的角度，這是地產股長遠重獲新生的機會，因禍得福的機遇。