遊戲規則已改」香港地產股是福!(上)

Sep 21 / 黃智文
先在此祝福大家中秋快樂,身體健康,人月兩圓🍾️🎊🎉

美股由9月6號在歷史高位回調到昨天接近5%,我在8月18日出文分享自己的Tactical allocation ETF 倉中沽出今年初買入的一半各類型美股ETF ,再加上早前六月已賣出全部石油股ETF(6月1日有發文交代,而這ETF六個月落袋了接近33%的回報),全面大幅提升美股Tactical allocation ETF 倉(短至中線倉)的現金水平(但絕不改變長線長期持有標普500 ETF的倉位)目的就是等待美股出現較深度調整的機遇。回顧以往聯儲局準備退市前後從高位短線下跌8至12%並不出奇。希望稍後會出現,但如沒有出現就算,我自己並不心急。(關於之前買入什麼ETF可觀看我在2021年1月7日在YouTube發表的短片)

港股昨天在下午持續下跌,香港大部份房地產公司跌幅超過10%。新鴻基地產終於到達幾個月前我心儀的目標價格100元-105元,昨天接近三點左右低於此範圍買入了部份。由於香港與內地「無檢疫隔離」通關無期(在短片入邊有提及過的重要催化因素),這個重要引擎暫未能啟動,因此我不會預期新鴻基股價會很快有非常吸引回報,我個人會耐心持有並等待,稍後若再有機會再考慮買入。

所有報章頭條今天都在討論昨天地產股暴跌,大談中央有傳言說香港遊戲規則已改,給地產商壓力,並言之鑿鑿將來港府將推出政策不利於香港房地產公司,更詳細列出哪些房地產公司受到影響最大。總括而言99%都是從負面的角度觀看這個傳聞。雖然所有報道都是引述一個又一個的消息來源,你引述我,我又引述你,是真是假真的不知道(始終傳媒這樣說到最後真的不需要附上任何責任)無論如何中央堅決反對壟斷相信是真的,因為這個是世界大趨勢,不要說中國,歐洲和美國都不停在這方面立法和規管中。

「改變遊戲規則」「減少和改革壟斷」其實是對現有香港主要地產發展商重新給予生命力的重大機遇。中長線肯定利多於弊!

所有成功的企業到最後邁向滅亡,一般都不是因為直接面對市場競爭,而是因為利用固有成功因素刻意造成市場壟斷局面,使市場缺乏競爭,使公司可以長期使用同一盈利模式令賺錢非常容易,三十年如一日,久而久之企業文化便會缺乏新世代須具備的創新創意,不斷改革創新的能力,企業由老闆到管理層到員工漸漸傾向安於現狀,警覺性更會越來越低。當市場突然出現對手(可能是外來的/甚至是內部的),並採用全新的模式,將會難以招架,繼而邁向滅亡。即使政策不滅你,也有市場力量把你消滅。

大家可以看看新鴻基地產,新世界發展,長實集團(這個無法與以前比較因為是分拆出來,但也可從2015年開始看)恆基地產等大型老牌地產公司在2008年,即十三年前的股價,撇除派發比銀行好一點點的股息外,十三年以來股價基本原地踏步。大型發展商提供的產品,提供的服務,提供的配套,一切一切,基本上10年,應該說30年如一日。他們很多仍停留幾十年前的思維,例如,在旗下的商場不容許與集團其他業務有競爭性的品牌進駐,旗下經營的隧道不容許其他品牌的電訊商提供數據服務,與地產中介的合作模式永遠一樣,只給予大型中介公司合作機會等等..

以上大型發展商本來見到了曙光,就是第二代或第三代已進入核心管理層,理應帶來全新面貌。可惜…

由於篇幅較長明天再續.. 
Created with