遊戲規則已改」香港地產股是福！（上）

黃智文
先在此祝福大家中秋快樂，身體健康，人月兩圓🍾️🎊🎉

美股由9月6號在歷史高位回調到昨天接近5%，我在8月18日出文分享自己的Tactical allocation ETF 倉中沽出今年初買入的一半各類型美股ETF ，再加上早前六月已賣出全部石油股ETF（6月1日有發文交代，而這ETF六個月落袋了接近33%的回報)，全面大幅提升美股Tactical allocation ETF 倉（短至中線倉）的現金水平（但絕不改變長線長期持有標普500 ETF的倉位）目的就是等待美股出現較深度調整的機遇。回顧以往聯儲局準備退市前後從高位短線下跌8至12%並不出奇。希望稍後會出現，但如沒有出現就算，我自己並不心急。（關於之前買入什麼ETF可觀看我在2021年1月7日在YouTube發表的短片）

港股昨天在下午持續下跌，香港大部份房地產公司跌幅超過10%。新鴻基地產終於到達幾個月前我心儀的目標價格100元-105元，昨天接近三點左右低於此範圍買入了部份。由於香港與內地「無檢疫隔離」通關無期（在短片入邊有提及過的重要催化因素），這個重要引擎暫未能啟動，因此我不會預期新鴻基股價會很快有非常吸引回報，我個人會耐心持有並等待，稍後若再有機會再考慮買入。

所有報章頭條今天都在討論昨天地產股暴跌，大談中央有傳言說香港遊戲規則已改，給地產商壓力，並言之鑿鑿將來港府將推出政策不利於香港房地產公司，更詳細列出哪些房地產公司受到影響最大。總括而言99%都是從負面的角度觀看這個傳聞。雖然所有報道都是引述一個又一個的消息來源，你引述我，我又引述你，是真是假真的不知道（始終傳媒這樣說到最後真的不需要附上任何責任）無論如何中央堅決反對壟斷相信是真的，因為這個是世界大趨勢，不要說中國，歐洲和美國都不停在這方面立法和規管中。

「改變遊戲規則」「減少和改革壟斷」其實是對現有香港主要地產發展商重新給予生命力的重大機遇。中長線肯定利多於弊！

所有成功的企業到最後邁向滅亡，一般都不是因為直接面對市場競爭，而是因為利用固有成功因素刻意造成市場壟斷局面，使市場缺乏競爭，使公司可以長期使用同一盈利模式令賺錢非常容易，三十年如一日，久而久之企業文化便會缺乏新世代須具備的創新創意，不斷改革創新的能力，企業由老闆到管理層到員工漸漸傾向安於現狀，警覺性更會越來越低。當市場突然出現對手（可能是外來的/甚至是內部的），並採用全新的模式，將會難以招架，繼而邁向滅亡。即使政策不滅你，也有市場力量把你消滅。

大家可以看看新鴻基地產，新世界發展，長實集團（這個無法與以前比較因為是分拆出來，但也可從2015年開始看）恆基地產等大型老牌地產公司在2008年，即十三年前的股價，撇除派發比銀行好一點點的股息外，十三年以來股價基本原地踏步。大型發展商提供的產品，提供的服務，提供的配套，一切一切，基本上10年，應該說30年如一日。他們很多仍停留幾十年前的思維，例如，在旗下的商場不容許與集團其他業務有競爭性的品牌進駐，旗下經營的隧道不容許其他品牌的電訊商提供數據服務，與地產中介的合作模式永遠一樣，只給予大型中介公司合作機會等等..

以上大型發展商本來見到了曙光，就是第二代或第三代已進入核心管理層，理應帶來全新面貌。可惜…

由於篇幅較長明天再續..