買樓按揭貸款選擇30年期效益最高?

Jun 21 / 黃智文
恭喜租客胡小姐三個月之前和男朋友積極看房,終於買到自己心中的安樂窩並剛剛遷出了。還記得她幾個月之前與我討論可否提前半年終止租約,當我知道她決定和男朋友買房建立安樂窩結婚後,我當然同意(唔通叫人完成租約後先買樓結婚咩😂)

她和我討論做按揭要注意重點。事實她和男友還年輕只有28-29歲,我重點分享2個想法:
1. 公司出糧戶口一定不與按揭銀行戶口相同
很多銀行都會以很多優惠希望你的帳戶成為出糧戶口,他們這樣做其中一個目的就是多了解你的收入來源情況,從而有更大可能性為你推介不同的產品和貸款服務。好的地方當然是出糧和貸款戶口相同免去轉數麻煩,不好的地方就是當人有三衰六旺,失業了,銀行便輕鬆知道了你的情況。不是說他一定會call你loan,但銀行生意模式是落雨收傘,之前已經有很多企業家朋友經歷過類似的情況並給予我分享經驗。因此這一點我一定放在心中,避免 自己暴露完全沒有回報的風險中。

2. 考慮選擇30年期最長的按揭計劃
父母輩一定會建議我們盡量選擇年期短,早一點供完房地產,減少利息開支。他們說的沒有錯,以他們當時的處境,年利率超過10%,每期的供款幾乎80%是供利息的,早點供完壓力會少很多。

但是,今時今日的處境未必與當年相同。現時貸款利率只有1.5%,即使加息,幾年後可能最高只有2%-3%. 每期供款利息開支佔的比例很少,而年輕人早一點買房地產,由於樓價高企,如選擇年期比較短,供款壓力便會相當高,而會影響他們投資和增加收入的機會。年輕人其實應該盡量將自己的儲蓄的資本進行投資,以增加未來的收入,而其中必須要投資的是自己的學識,盡力在35歲或之前進修,以爭取升職/跳槽等方法把人工收入持續大幅提升。如果供款比率太高,年輕人一定放棄用餘錢進修或盡量減低風險而不跳槽加人工,影響中長線提升收入的重大機遇。當然當遇到經濟逆境,不幸失業,年青人持續供款承受的壓力也會很高。另外,現今大部份按揭計劃,一兩年後其實都已經可以修改條款或轉去另一間銀行,當提升收入和有更多的現金的時候可隨時還給銀行,主動權在年輕人手上。

租客交還鎖匙時,我把她的按金全數退還,她喜出望外。我說「祝你新婚快樂,年尾擺酒時記得請我呀」😄
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