中國房產低潮不會太久！

近日，股神巴菲特增加了對日本股市的投資，加大投資了日股Itochu, Mitsubishi, Mitsui & Co., Sumitomo and Marubeni這五大知名商社。這些公司幾乎控制了整個日本的大型生產企業和貿易公司。這或許表明巴菲特對日本經濟在經歷數十年衰退後的復甦機會持樂觀態度。

看到上述這些名字，對我而言充滿深刻感慨。它們讓我回想起2008年金融危機時，一些未意識到危機對全球影響的香港富豪們，他們的巨額財富正正就在這幾個股票名字中消失了。當時，這五支屬於最具代表性的日本巨無霸股票被投資者認為是“必勝無疑”“穩陣之選”，結果在2008年下半年短短四個月內下跌了80%！是下跌了80%！

時光飛逝，轉眼已經是15年前的事了。 股票編號依舊， 名字依舊，但就是人面全非。

 有朋友詢問投資日本股票需要特別注意的事項。首先，在評估股票優劣之前，我個人認為應特別注意匯率風險。投資任何日本股時，我傾向於將日元與港元的匯率進行對沖，以避免承受日元升降的風險。因為，如果投資組合中沒有對沖匯對風險，即是您在冒股票風險時加入了匯率風險。雖然最終回報可能會大幅提升，但同時也有可能大幅加大虧損，導致投資組合的波動性大幅增加。

以2022年1月至10月為例，日元兌美元匯率貶值了30%，日經平均指數ETF同期下跌了13%。如果你持有此ETF並對沖了匯率風險，以港幣計算的損失當時為13%，這對於大多數人來說壓力較小，不會受到太大影響，普通投資者也可以安心等待。然而，如果未進行匯率對沖，以港幣計算的浮動虧損將接近43%-50%，這對大多數人來說壓力真的很大很大，投資者很可能在股票低位時忍受不了壓力而出售，以求心理舒適。

以我在2020年10月youtube短片分享的歐洲股票LVMH為例（奢侈品牌LV 的母公司），該股至今仍是我歐洲股票投資中的最愛。過去多年合作過的富豪們都未曾出售過該股。在過去一兩年關於LVMH的跟進文章中，我一直強調對沖歐元風險的重要性。從2020年10月至今，該股價穩定上漲，從當時的450-460歐元上升至目前的885歐元，漲幅接近100%，年回報率達到+40%。然而，如果未對沖歐元風險，歐元在2021年至2022年間下跌了30%，當時股票價格回落，回報以歐元計跌至+30%，以港幣計算剛好抵消了所有回報， 即是零。根據經驗，許多朋友可能會認為白忙一場， 擔心繼續下跌，會選擇平手離場，而不會等待到現在的回報。

此例再次強調，資產最終的走勢固然重要，但大多數人卻忽略了關注投資過程。有很多人對最終資產走勢的判斷是正確的，但卻在投資的過程裡被淹沒了，不但等不到豐碩成果， 而且一次又一次虧損收場。問題一般出在對自己不夠了解。

中國房產市場低潮不會太久？

最近在國內與許多好友閒聊時，發現他們幾乎都改變了對房地產市場前景的看法，與三四年前相比有很大的不同。過去十多二十年，國內房價持續飆升，這使得他們認為投資房地產是最安全的選擇，因此一直在積極購買房產，希望累積更多房地產相關資產。

然而，現在他們卻在考慮如何減持房產。過去一兩年中央政府對房地產市場進行了嚴格調控，房價出現波動，市場流動性明顯縮減，這有效地改變了人們的投資觀念。

過去房地產市場的繁榮帶來了許多異常現象，例如有些家庭假離婚以繞過限購政策向銀行貸款購房；大型房地產公司不僅在海外輕鬆獲得大量低成本資金，還利用公眾對其信任推出大量理財產品，把很多產品包裝成為信託，為其房地產業務提供源源不絕的低成本資金。

我仍然清晰地記得，在恆大地產陷入困境之前，許多投資者並不太關心房地產債券的評級和風險。事實上，在過去的幾年裡，我國大型房地產公司出現問題的情況非常罕見。一個較大規模的風險事件發生在2014年，當時佳兆業公司的債券違約。然而，經過一兩年的努力，問題得到了解決，公司與債權人達成了協議，將原有債券分為不同年期到期的債券。經過計算，原有債權人實際上並未遭受損失，許多人最終甚至能夠出售並獲得更多利潤。

這解釋了為什麼大多數人低估了國內房地產市場的風險。幾乎所有人都相信這個行業不會出現問題，即使是被視為垃圾級別的債券，其發行利率也非常低。當時我向很多客戶介紹了一些真正低風險的投資項目，但幾乎所有人都拿國內房地產債券的利率來作為比較標準，認為這些稍高回報的債券更具吸引力。正因為如此，無論是哪家國內房地產公司，發行債券都能在市場上獲得非常低成本的資金。

這些情況導致了中國房地產市場的過快發展，大量閒置房屋在過去五六年間持續出現，社會槓桿日漸過高，對銀行金融體系產生風險。 由於房地產收入相當可觀， 既簡單又龐大， 地方政府更熱衷於發展這些的產業， 使其他可持續發展的產業並沒有獲得高度重視， 影響了中國整體國家長遠的戰略發展。

當經濟持續蓬勃發展時，這些問題似乎不太顯著。但根據其他國家的經驗，如果不及時處理這些泡沫，泡沫破裂後將對整個社會經濟造成毀滅性打擊。日本在90年代地產泡沫破裂就是一個例子，至今未能完全恢復。美國在2003-2007年間， 大量次按產品推出市場， 造就大量沒有實力的朋友，有能力買入房屋。 非常廉價的資金持續進入房屋市場，房地產價格大幅飆升， 繼而產生循環，房屋持續大量興建， 更多人進行槓桿購買房屋，結果造成2007至2008年的全球金融海嘯， 美國經濟陷入大型衰退， 全球多國經濟也遭殃。

中國選擇主動破滅房地產泡沫，過去一兩年對房地產企業進行全面閂水喉，對許多私人房地產開發商造成了巨大壓力。大量房地產企業倒閉，房地產市場陷入了前所未有的低迷。

主動破滅泡沫對整體社會的損害相對較小，但固有利益集團的利益將受到影響，這在一般資本主義社會基本不可能發生。然而，中國實行社會主義行政主導體制，只要政策符合社會最大利益，就不需要顧及固有利益集團，無需進行談判，一個政策就可以解決泡沫問題。

房地產市場的波動一直是關注的焦點。同樣，在兩年前，國內政策突然一下來，教育行業一夜之間崩潰，海外上市的教育企業市值近萬億也化為烏有。雖然投資者損失慘重，但政策制定者通常不把投資者利益作為主要考慮因素，而是以國家及大眾的利益為優先考慮。事實上，這些政策對國內社會的穩定和健康發展確實有益。如今，學生們更加關注體育活動，身心健康得到了提升。

在與朋友交談中，他們擔心國內房地產市場會陷入泥淖。我卻信心滿滿地表示，房地產市場一定會復甦，重新焕發生機。朋友好奇地問我為什麼如此自信。我簡要解釋：由於中國實行外匯管制，國內居民基本無法投資外國金融資產。在對國內金融產品信心不足的情況下，人們更傾向於投資實物，而房地產是最能吸納大量資金並保值的工具。 只要經濟持續向好， 對前景信心回復， 房地產市場就會回復穩定和上升趨勢。

朋友提到滬港通和深港通是否能為國內投資者提供出路。我承認這是一個途徑，但從過去15年香港恒生指數平均僅有2-3%的回報和巨大的風險波動來看，這不適合缺乏投資經驗和風險管理能力的投資者。此外，他們在香港投資的主要是中國內地公司，很容易陷入行為金融學的各種陷阱，導致投資成果慘淡。我認為，國內大眾具有金融市場分析能力的人數十分有限， 很多的心態都是想賺快錢， 聽貼士， 用心分析的人實在很少。在一段時間後，他們將更加清楚這個事實，最終仍然會回到房地產市場投資。

星級⭐️問與答

問： 最近投資銀行推出了一些對沖投資組合下跌的投資產品， 請問有沒有什麼需要注意？

項目是這樣的： 一年期，投資額是1,030,000， 先扣除3萬元費用，餘下1,000,000。在到期日或之前，如果S&P500 沒有下跌超過75%前提下，您會獲得S&P500下跌幅度作為回報；但是，如果S&P500在到期日或之前曾下跌超過75%，您會在到期日保證收到3%利息，但不會有S&P500下跌幅度的回報。

答：

這個投資策略與我在YouTube短片中分享的無風險港股投資方法相似。該策略是用一年期存款的利息購買期權，最多只會損失利息，從而確保本金安全，達到保本目的。

然而，上述產品為了實現更積極的對沖效果，涉及較高的成本，因此存款利息無法彌補費用。因此，投資銀行賣出了一個價外的認沽期權。正因如此，當S&P500在到期日或之前曾下跌超過75%時，您只能在到期日保證收到3%的利息，但不會有S&P500下跌幅度作為回報。

因此，這個產品不能作為“對沖投資組合”的投資目的，因為在市場大幅下跌（例如超過25%）的時候，這正是我們最需要對沖的時候，而這個產品的對沖下跌風險功能卻消失了。

總之，這個產品適合作為在跌市時獲利機會的投資目的，類似於錦上添花，而不是用來應對緊急情況或保命的工具。