3個月後，存款利率跌...

萬眾期待，減息周期終於展開了！ 香港媒體、地產各界非常興奮，認定樓市終到了轉角位，熊市結束，反彈在即。

減息就保證香港樓市復甦, 這肯定是不對的!  因為還需要考慮許多其他因素。從歷史看，2001年1月美國開始了減息周期，從6%減到年底1.75%。香港樓市在減息後的第一個月的確上升了4%。正當大家以為熊市結束，年中過後又持續下跌，越跌越急，2001至2003年一共下跌了30%，直至2003年SARS疫情後才逐漸恢復。前後五年，最多下跌了一共70%。美國在2003年後持續加息到2007年，香港樓市卻沒有受影響，不斷向上。可以見到樓市的走勢與息口走勢不是一般人想像的簡單，事實上息口下跌樓價可以再跌，息口上升樓價可以同步上升。

與上次樓市下跌周期相比，這一次最大的不同可能在於香港首富李嘉誠的實際行動。

在2000至2004年的房地產市場持續下跌期間，李嘉誠似乎洞悉了市場趨勢，積極購地和轉換土地用途，涉足的地區包括西九、大坑、葵涌、石崗、紅磡灣、天水圍、元朗、調景嶺、黃竹坑、水警總部、鰂魚涌、馬鞍山、何文田及大量新界農地。不斷投資買入各大地皮，這是用真金白銀投下的信心一票！

然而，回顧2021至2024年樓市下滑期間，李嘉誠旗下的公司主要只購入啟德、元朗、土瓜灣和屯門的土地，規模少好多，更令人驚訝的是，在市道相當低迷的2022年中，他們竟以208億港元出售位於香港島非常珍貴的西半山的21 BORRETT ROAD住宅項目給新加坡財團，這一筆款項基本上等同於這幾年購地支出的2/3現金流，可見整體策略極之保守。遺憾的是，該項目在2023年底時買家撻訂，放棄購買。

有觀點指出李嘉誠年紀已高，似乎未再直接參與長實集團的日常業務。然而，從我們兩周前在新聞報導的視訊會議上見到他那精神抖擻的形象，以及維港投資的旗艦領導人周凱旋之前所分享的，李嘉誠近年來對她的前瞻性指導和準確的方向性建議，我們可以相信，他對旗下企業的策略和方向仍有著決定性的大影響。

過去他的眼光與股神巴菲特不相伯仲，中長線方向幾乎百分百準確（否則又怎會是香港多年來的首富，實力和眼光遠遠拋離中國大陸曇花一現的所謂首富）。我們又拭目以待稍後香港樓市的發展。

談到降息，美國的風險資產投資周期正從春末（過去一季以上已多次提及）逐步步入冬季之際，聯儲局突然宣布降息50個基點，並暗示年內可能再次降息50個基點。這樣的降息幅度在過去24年中只見於大型危機，如金融海嘯、科技股泡沫破裂或疫情爆發時。這顯示聯儲局正利用過去的經驗，在危機爆發前積極努力以支持就業和經濟持續增長。

昨天與第一屆學員們進行Zoom review，大家普遍對去年底及今年初投資美國國債，並鎖定了未來3至10年的年利率約5%表示滿意。他們不少自行組合到每月賺取美國政府派息，月月獲得無信貸風險的美國政府出糧，實在好爽！當人人擔心銀行存款利率下調的時候，學員們在未來一段長時間也不用理會。這一點明顯與大眾散戶完全不同。的確，這是一般大戶才會做的。

學員們能夠將個人資產進行配置，過程中我完全沒有提供投資建議。他們不僅學會了專業大戶的投資邏輯，還能根據投資周期自主選擇最合適的風險資產組合。他們學會了如何根據市場情況自行決定何時增加或減少自己財富資產的風險，這讓我感到非常欣慰，他們每一位的投資思維與一年前絕對是判若兩人。

不少學員的投資回報遠超過我自己，這讓我想起當私人銀行家時，我管理的富豪客戶中有90%的投資回報總是超過我的個人投資組合。作為一名導師，就好像奧運冠軍張家朗及何詩蓓的教練一樣，看到學生取得卓越的成績，青出於藍勝於藍，心中感到無比的驕傲及喜悅。這也證明了我一直的信念，許多人的投資回報潛力及悟性比我高，只是大家工作或生活太忙碌，加上受到媒體的影響，往往沒有機會有系統地學習和發揮自己的潛力而已。

談到減息周期的開始，我們投資時的其中關鍵在於了解市場對於減息進程的預期是怎樣的。這個理解至關重要，因為只有明白了市場對減息的預期，你才能評估市場對減息的反應是否過於樂觀或過於保守，從而幫助判斷資產是否過貴或便宜。

判斷方法相當直接。比如，如果你想知道一季後市場預計美國聯儲局的利率決策會是什麼，您可以：

第一步：先取得市場利率報價 https://www.cnbc.com/bonds/：

例子：

3個月期美國國債的年收益率是4.763%

4個月期美國國債的年收益率是4.665%

第二步：從以上數據計出市場對第3個月至第4個月期間的預期利率，這其實大概等於當時的聯儲局議息結果。

具體計算方法如下：

假若我的本金是10,000， 

如果選擇買3個月期美國國庫債券，到期日的本金加利息是：10000+10000x4.763%x3/12  = 10,119.075

如果選擇買4個月期美國國庫債券，到期日的本金加利息是：10000+10000x4.665%x4/12  = 10,155.5

兩者相差約36.5. 這就等同於第三個月至第四個月的債券回報。緊記賺取這個回報的本金是 10,119.075，不是10000，因此月回報率是：

36.5/10119.075 =0.00361

把這個月回報率 x 12 得出年化率, 得出答案4.32%。這即是說市場預期12月20日聯儲局利率約是4.32%。現在聯儲局指標利率是4.75-5%，中間數是4.875。與4.32比，等於市場認為年底前還會減約0.5%。

理解以上邏輯後，日後如何1秒找出答案？ 我們可以使用免費ChatGPT的協助，把以上理解化為公式，它不到1秒便幫我們找出了一模一樣的答案。

大家不妨試試。

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