港樓勢破底，崩跌而下？

港樓勢破底，後崩跌而下？

首先，如果您是已經無需承擔香港房屋貸款的退休朋友（這代表您已經安全「上岸」，值得祝賀，而我一直鼓勵60歲以上的朋友考慮參加特區政府推出的退休逆按揭計劃，通過鎖定房價來獲得穩定收入，詳情可咨詢各大銀行），或者您的按揭貸款只佔房價的70%，且您或您的家庭有足夠的資金應對至少15個月的貸款和生活開支，或者您隨時有能力清償大部份貸款的朋友，房市崩盤對您們來說並無太大實質影響。

然而，對於那些按揭超過七成，特別是依靠過去三年特區政府放寬貸款政策才能購房的朋友，或者那些持有大量未償還按揭的物業的人，以及那些希望像過去一樣通過房地產投資槓桿迅速致富的人，未來2年內可能會面臨巨大的財務風險，這需要高度警惕。是否真的會發生風險，與一個人是否能夠因有好的準備而可以「笑到最後」，這都是兩回事。正如美國百元鈔票上的Benjamin Franklin曾說：

”By failing to prepare you are preparing to fail.“

對於年輕人來說，如果您的收入穩定且有足夠的儲蓄支付30%的首付，我仍然鼓勵您購買自住房。這不涉及長期增值問題，而是這能為您提供一個穩定的生活環境，使您能更專注於工作，發揮巨大的事業潛力。這背後的邏輯已在2023年8月4日的文章「香港房地產下跌風險，是否很大？」中有所討論。

在提到的2023年8月4日的文章中，我曾分析香港房市在未來一段時間內可能下跌不超過15%，這將是一個橫盤調整的過程。我詳細解釋了為何房地產不再是過去20年中那樣的長期致富工具，並且現在屬於高風險低回報的投資類別。同樣地，由於有各種政策支持，包括「辣招」（這實際上是一個幫助樓價上升或穩定的重要工具，詳情已在之前的文章中分享），房價大幅下跌是比較難的。

根據中原樓價指數，房價自2023年8月4日文章發布以來已下跌約13%，完全符合之前預期的15%以內的範圍， 當時的預期已經達到。 為什麼到現在我還沒有看好樓價？這其實就像我到現在再也沒有再次喜愛新鴻基地產股票的原因同出一轍。

請回顧我2023年1月6日的文章，當時我已公開分享在110點附近將新鴻基地產股票全部賣出（call closed），並實現接近+20%的利潤。我當時已詳細解釋了此舉的理由，即該股票與我在2021年發布YouTube短片時所述的所有利好條件已經實現。當時有人留言認為香港剛剛復常，我賣得太早，甚至嘲笑我「捉到鹿不識脫角」。然而事實證明，當時的股價幾乎是年內最高點，不到兩周便開始下跌，至今仍未止跌。今天股價再創新低，只有68.5，與我一年前賣出時相比下跌了近40%。

我個人認為在未來1至2年內香港房價跌破2024年2月的低點的可能性非常高， 我現在已不能排除未來會出現下跌50%或以上風險的可能性。

我們千萬不可單方面聽從那些有地產集團利益的媒體所做的分析和觀點。在政府取消「辣椒稅」後，他們百分百看好房市，認為今年房價將會有較大的反彈，並認為整個下跌趨勢已經結束，地產買家持續進場，帶來大量的資金支持。他們希望等到房地產庫存消化後，房價將迎來一個大幅上漲的春天。他們的興奮情緒可以理解，他們非常希望香港房市能夠回到2008年或更早的交易量。

我之前預計房價最多下跌15%，原因很簡單，其一是因為有「辣椒稅」的保護，一般市民購房非常審慎，而且作為投資者，由於「辣椒稅」的實施，近五六年幾乎沒有新的投資者加入。當任何真實買家需要賣出其唯一住宅時，他們會非常謹慎，計算得非常仔細，加上「辣椒稅」的影響，賣出後再買入，在2-3年內無法再次賣出，同時當要再次買樓時要進行壓力測試也極具挑戰性，他們會擔心自己一生中是否有機會再買回來，因此除非迫不得已，很少有人會賣出， 造成即使在熊市時沽貨量非常有限。 而這個影響在取消辣椒後已消失。

在2月底取消100%辣椒稅後，香港的房地產交易量激增了數倍，達到多年來的新高，可是價格只反彈1%。這背後的原因相當簡單， 大量新盤以大幅減價招徠， 二手賣家無力提價還擊， 大量購買力，全數轉到新盤去。 當新盤見形勢看似大好，加價2-4%，買家熱情立即 冷卻， 轉移買其他新盤， 因此再沒有出現恒基地產在全面減辣後幾日內開盤1Q清袋的情況。

關於交投大幅上升，這是因為中國投資者及本地投資者的出現。對於中國的投資者及本地投資者來說，他們認為機會已經到來。這些所謂的機會因素，與看好香港經濟或房地產價格可能的大幅上漲沒有關係。 他們認為便宜，甚至出現西餅客， 大部份只是因為投資者不再需要支付額外的20-30%稅， 因此感覺到突然便宜了很多（這是人性盲點）。

目前大家都顯得相當高興，但這些所謂的西餅客由於出入成本大減，將來會成為大量沽出房產的主體，他們投資房產純粹出於商業考慮，不涉及情感的因素。當市場形勢不佳時，他們承受損失並賣出也是常見的做法。即使價格進一步下降，只要他們預測到價格有可能進一步降低，他們也會選擇賣出，等價格更低時再次入市。因此，在極端情況下，你會發現像股市中的股價會出現非理性的急劇下跌。這就是為何2003年香港房地產市場有投資者投機者參與時價格能夠暴跌70%的原因。

近一兩周來，我已經多次預告，說明美國做了很多動作看到，美國即將對中國實施更多更大規模的貿易壁壘，目標大力打擊中國出口。最新前天公告提到鋁材和鋼材的關稅有可能增加25%，太陽能板的稅務優惠協議也可能被取消，特別是對中國的部分可能隱性地增加約25%；多位議員已向納斯達克提出強烈要求，呼籲更多的中國企業從美國市場退市；大量的投資銀行剛宣布在中國和香港裁減絕大部分的投資銀行員工，之前已有很多關於上市工作的工作取消。同時，屬於中國新三樣的出口重要環節，電動車據報道已進入美國研究加關稅階段。這些都是未來經濟面臨迅速惡化的因素。 

這解釋了中國經濟儘管表面看來第一季5.3%增長， 而大部份數據在三月已經開始放緩， 最近連三年人民幣國債利息也跌破2%， 全線低於疫情水平， 可以見到中央正繼續大加碼刺激。假若一切已回穩， 在正常情況下，世上沒有一個政府央行會把自己的中長線利率不斷不斷不斷拉低， 不要說這還要低於爆發COVID時了。 中國經濟核心部份還沒有復甦， 更有機會滑落， 香港能獨善其身？今天剛收到的報導指出，香港的轉口港地位今天首次被剔除為十大的航運轉口點之列。

在這樣的背景下，我同意夏寶龍上星期強調的「明者因時而變、知者隨事而制」的觀點，香港不能用過去的思維來解決新問題，也不能用昨天的視角來審視今天的情勢。我們需要大膽創新，進行前人未曾嘗試的事物，引領香港進行轉型升級。我認同特首在過去一兩周所述，我們正在經歷一個新的經濟發展階段，香港人不應該怨天尤人。積極融入國家的發展大局，將帶來直接而豐富的商機，相信隨著不斷推出的惠港政策，香港的長期繁榮穩定將得以維持。

以上正正說明了一個事實：香港過去的四大經濟支柱——金融、地產、旅遊/ 零售和轉口貿易——已經全部衰落。在缺乏西方資本主義國家的支持下，香港的金融發展可謂要由零開始（轉向人民幣交易及服務相關產品），地產發展迎來了非常低的盈利時代（國家堅持住房不炒，怎會容許資金湧入香港炒樓？），至於旅遊業和轉口貿易，不需多言。因此， 就好像特首李家超早幾天回應夏寶龍的說話說，香港全面融入國家的發展大局，爭取機會，成為重要出路。

面對全面融入大灣區的發展後，香港經濟將呈現出新的景象，預計這一過程需要五至十年的時間。在此過程中，樓市有機會出現巨大的波動。在新政策下政府已經完全撤銷做任何買家進行壓力測試，加上2020年開始的政府大幅調升9成按揭貸款申請， 使到大量實力相對疲弱的人也能夠進入樓市大額借貸， 只要樓價再跌5%，超過十萬名朋友會成為負資產，尤其是在香港失業率在3月開始已見上升趨勢，假如美國在2024年與大家預期不同，沒有降息，甚至出乎意料在2025年加息， 這些朋友將會承受極大壓力， 在投資和投機者的影響下，價格骨牌式沽貨斬倉效果絕非不可能。

金融市場的專業投資者永遠對市場觸覺，遠遠遠遠高於地產經紀。 每一次樓價還沒有出現突破，地產股票已經走先一大步，幾乎沒有一次例外。現在全線大型香港地產商的股價，在經過短期反彈後，已全部遠跌低於取消辣招當天的股價，連美聯物業股價也基乎打回原形，即專業投資者不但認為未來樓價會持續下跌，樓市成交也會打回原形。

我要警告的，已說了！只要回顧1997年至2003年間，無數人因政府的優惠政策而進行按揭高位接貨，最終無力償還，陷入長達數年至十年的抑鬱和無助，就能理解我們做好風險管理的重要性， 政府從來都沒有責任，保障你投資獲得回報， 世上冇人拿着一支槍指住你必須要買樓。

2023年 我們連續13年成為全球第一名最難買房的城市地位， 而相關分數在2023年已開始大幅回落，今年2024年相關的排名有機會出現斷纜。最後簡單一句，香港現在還能靠什麼保持全球最難買房的城市地位？ 這一點大家需要心思。

年青的朋友請緊記，"沒有咁大個頭，千萬不要戴咁大個帽“， 千萬不要因為老人家說你必須買樓而過度借貸， 不要因為買了房地產感覺良好，而利用高槓桿買物業，使現金流出現重大風險。 因為未來利率有機會比你預期的更高， 經濟有機會比你預期更差， 如果這個項目出現差池，影響可以是終身的。 永遠穩打穩扎， 才能使得萬年船喔！

我們下星期見！