租比買樓慳50%

美股又再次刷新歷史高點，延續了這個後春天投資季節的強勁勢頭。

如果投資者僅僅因為預期降息或加息而做出投資或出售美股的決定，那麼在美股市場獲得真正有意義的回報將會非常困難。使用這些媒體思維進行投資幾乎保證回報會遠低於大市，原因是這些投資者經常會出現進退失據的現象。

例如今年四月初，美股大幅下跌6%，當時美國通脹率由3.1%上升至3.5%，大眾對降息的希望大幅減低，市場對降息的預期由年初預測的今年7次大幅改變為預期只降三次。而根據芝加哥期貨市場的最新數據顯示，現在有53%機率預期2024年只降息一次0.25%，比之前股市大跌時的預期還要低，但是美股卻不斷創新高。

上星期五，美國公佈失業率由3.9%上升至4%，10月新增就業人數接近16萬人，達到665萬，這理應是一個較差的數值。然而，美國公佈的五月份非農新增職位，由16.5萬上升至270,000，兩個數據出現矛盾，而市場選擇看重後者，對經濟持續樂觀，因此推動更多資金流入美股，創造新的高點。

有讀者問我們應該關注以上哪一個就業數據？我一直認為失業率是就業市場數據的核心，其他與就業市場相關的數據則屬於參考，一般情況下它們很少出現大矛盾，即使有，也通常只是短暫的。正如我在2024年3月26日的文章《美失業率轉差，別突破4%》中所說明的，美國就業市場如果失業率高於4%，就屬於敲響了減速的警鐘，我們必須開始特別關注經濟行情的走勢。

有一點必須注意，儘管失業率敲響了警鐘，但僅僅這個警鐘並不構成後春天投資季節立即改變的理由。道理就像一間小型地產代理公司，這家公司擁有12名銷售人員，因此，公司的業績基本上全靠這12名銷售員。如果這12名銷售員中有一名業績未如理想，甚至不合格，只要其餘11位銷售員的業績比平時好一點點，整間公司的業績依然十分亮麗。我們總不能因為一位銷售員的業績較差，就斷定這間公司的業績肯定在倒退中。

然而，我們必須更加關注整個形勢。如果有更多不同的銷售員業績未如理想，我們便能夠判斷這間公司的業績倒退的機會率正在不斷提升，從而判斷投資季節的真正改變。

最近有年青讀者問究竟現在在香港實際上是租樓便宜還是買樓便宜。她提出這個問題的原因是媒體不斷報道租金持續上升而樓價卻持續下跌，她想更深入理解這個問題。我們可以透過計算，便能清楚了解和解答這個問題。

當然，我們作為追夢投資人，計算方法和邏輯會與一般地產經紀媒體不一樣。

我們就以一個都會駅2期城中駅一個503呎的單位在2024年6月以695萬成交為例子。如果年輕人買了這個單位，以70%承做按揭，分30年清還，現在最普遍新做按揭利率為P-1.75%，即4.125%。年輕人在收到鎖匙前需要繳付的現金為：

首期（2,085,000）

從價印花稅（208,500）

經紀佣金（69,500）

律師費（4,000）

=2,367,000

然後每個月還款23,579元，當中6,850元是清還本金，16,724元是利息。另外，年輕人需要每個月繳付管理費約1,200元及差餉平均約每月600元，即每個月現金流出約25,379元。

如果這個年青人選擇租用同一個單位，他所需付出的就只有租金每月18,900元，同時他需繳付兩個月的按金即37,800元及經紀佣金開支半個月，即9,450元。

坊間一般地產代理及媒體會以25,379元對18,900元做比較，簡單看這個比較就認為租比買更划算。事實上，從金融投資的角度，我們最基本必須要扣除供樓時歸還每期本金的6,850元的部份才做比較，因為這部份不屬於個人開支。便宜與否定義在於開支，絕對不是以現金流作比較。因此買樓每月真正開支是18,529元，與租樓的成本18,900元差不多。

然而，以上這個計算還沒有完畢，因為我們還未能反映個人資本開支的機會成本。由於租戶不需要繳付最初的龐大的現金以及相關開支，租樓比買樓可保留2,319,750元現金在手。如果租客把這些現金投放在美國國庫債券賺取沒有信貸風險的回報，無論1年期至20年期美國政府保證的固定派息回報是每年4.4%-5.1%（以美金計），即每月保證獲得約8,505-9,858港幣利息，平均每月9,181港幣。因此租客實際淨開支每月只是18,900元-9,181元=9,719元。

因此，買樓每月開支vs 租房 比較應該是18,529 vs 9,719, 每月租樓持續淨開支要比買樓大幅減少8,810元，接近50%，一年下來大幅節省了105,720元！

根據以上計算，兩者相差的關鍵在於利率。假若這位年青人把握現在鎖定美國債券息率，即是未來1-20年的利率回報鎖定了，那麼香港按揭率需要由現在的4.125%下調至1.875%，減幅需要達2.25%，利息和相關管理費、差餉開支才會低於租金開支水平，即是美國要恢復大量量化寬鬆時期的水平。

以上純粹是從金融角度進行計算，當然租樓也有很多不確定的因素，例如租金上升以及房地產價格大幅飆升所帶來的財富效應沒份。

然而，實際上租金上升的情況遠遠沒有媒體所說的那麼嚴重。根據美聯物業的數據，過去接近10年，租金平均的升幅大約每年3%至4%，而一些老牌屋苑的租金升幅甚至遠低於這個數字，原因是受到大量新盤的競爭。即使是最近半年，租盤最熾熱的是一些新樓單位，老牌屋苑的業主更是害怕好的租客離開，要知道換一個租客又要給經紀佣金，又要冒着不好的租客風險，因此老牌屋苑年長的業主一般都怕麻煩盡量都不提升租金，凍結租金比比皆是。

作為年輕人，進入了AI時代也會知道，只要有深入研究最新的生成式ChatGPT-4.o（不是4.0，是4.o），市場上現有80%的文職工種都受到威脅，包括會計、金融、貿易等行業，連金融投資的客戶經理基本都可以被輕易取代。我認為市場上現有60%以上的文職及客服崗位將會在未來5年內消失，這與我們父母輩行業更替比較慢的時代已經不一樣。因此，如果自己的資本並不是非常充裕，買樓會耗盡你的流動性，還要背負巨額債務，每個月供樓開支會佔了收入的重要部分（即使不能額外儲錢）的話，那就要留意了，把更多的資本投放在自己的腦袋，持續大幅提升自己的工作競爭力更為重要！若果「掹掹緊」為了老一輩的面子工程而買入房地產，未來碰上經濟不景氣，樓價持續回落，每天又要提心吊膽害怕被老闆解僱，那就比較麻煩！

當然，如果你肯定你的行業不會被AI威脅，你現在的現金也非常充裕，擁有自己的房屋當然也很美好！就好像李嘉誠經常說的：只要自己真的負擔得起，樓依然是可以買來自住的。

另外值得提一提，國內朋友每次在境外投資都是摸頂佔大比數，原因他們決定投資與否往往以在大陸行之有效的方法和思維進行，一般建基於觸摸政策，推敲政策的影響。以資本主義思維投資社會主義資產基本行不通，同樣以社會主義制度的投資思維投資資本主義社會的資產，當然容易「捉蟲」。香港取消辣椒後新盤買賣五成以上都是國內朋友，這會否又是一個警號呢？我們拭目以待。