香港負資產，會突破2003年嗎？

香港負資產，會突破2003年嗎？ 

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在進入正題前，我想再次強調，對於香港的長期經濟與金融發展，我仍持樂觀態度。只是，世事一般不會一帆風順 。香港目前正處於全面性的重新定位階段，中美關係在美國總統大選前後風起雲湧， 再加上香港即將進行23條立法， 西方國家投資人需要更多時間觀察和理解相關落實情況。 綜合以上因素，他們可能採取“睇定啲” 策略，預計在未來一至兩年內，來自歐美等地在港的實體經濟投資可能會減少， 甚至暫時離開。同時，本地居民也可能會繼續將資本轉移到海外， 尋找更理想的投資回報機會。加上中國內地的經濟也在逐步放緩，香港作為一個對外開放的經濟體， 資金自由進出，可能會成為金融大鱷攻擊的目標，這是不容忽視的。

正如俗語所說，小心駛得萬年船，在做出任何投資決策計畫前，包括在港或國內進行實物/實體投資，必須做足風險管理，採取較保守策略，注意個人或企業的現金流安全，似乎是未來1-2年更為穩妥的做法。 

週二我提到，香港可能面臨三大潛在的重大危機風險因素，其中房地產市場有可能成為引發重大風險的主要因素。

金融管理局每月都會公布一次關於使用高比例按揭保險提取貸款的案件數量：

https://www.hkmc.com.hk/eng/information_centre/statistics/mortgage_insurance_programme_statistics.html

通過這些公開的數據，我們可以大致估算出有多少人通過正規途徑獲得了高達九成的按揭貸款，進而推測他們何時可能面臨負資產的風險。所謂負資產，意味著即使將房產出售，所得款項也不足以償還全部按揭貸款的情況。對一般家庭而言，這種情況帶來的壓力是巨大的，特別是如果銀行突然要求提前償還貸款，或者面臨失業的風險時，極有可能導致財務危機。這種經歷，我有許多前輩在1997至2003年間的經濟低迷期間與我分享過他們的苦痛回憶， 他們提及當時供樓等於“供空氣”的感覺實在可怕， 這些都是現在新一代年青人，從來沒有想像過經歷過的。

長期以來，採用高成數（如九成）的按揭計劃的人並不多，主要是因為申請的門檻較高。但從2020年到2023年，隨著特區政府在樓價達到歷史高點時放寬相關政策，以協助解決香港的深層次矛盾，推出了林鄭及波叔計劃，使得許多實力較弱、一直無法置業的居民得以只需繳付最低10%的首期，便能購入高達1千萬樓價的房產。

根據金融管理局的數據，假設申請人採用九成按揭，並以30年的期限償還，平均每年需還本金約3.3%，我們可以計算出在該年度申請高成數按揭的申請人出現負資產的房價指數（即與差餉物業估價署的房價指數相比）：

• 2018年樓價指數 360， 申請高成數按揭保險提取貸款的數目8355。計算每年歸還3.3%本金後，這批申請人在2024年出現負資產的樓價指數約為265；
• 2019年樓價指數 380， 申請高成數按揭保險提取貸款的數目8278。計算每年歸還3.3%本金後，這批申請人2024年出現負資產的樓價指數約為292；
• 2020年樓價指數379， 申請高成數按揭保險提取貸款的數目18554。計算每年歸還3.3%本金後，這批申請人2024年出現負資產的樓價指數約為304；
• 2021年 樓價指數 393， 申請高成數按揭保險提取貸款的數目23846。計算每年歸還3.3%本金後，這批申請人2024年出現負資產的樓價指數約為328；
• 2022年 樓價指數 334， 申請高成數按揭保險提取貸款的數目18619。計算每年歸還3.3%本金後，這批申請人2024年出現負資產的樓價指數約為290；
• 2023年 樓價指數 312， 申請高成數按揭保險提取貸款的數目14941。計算每年歸還3.3%本金後，這批申請人2024年出現負資產的樓價指數約為281；

2023年12月樓價指數為312，低於2021年申請高成數按揭保險提取貸款成為潛在負資產個案的樓價指數328，根據上述計算，理論潛在負資產宗數是23846。這與金融管理局最新公布的2023年12月負資產宗數25163高度吻合。

若依此粗略估算，樓價若從現水平再下跌7%，潛在負資產人數將急劇上升至近7萬宗；若樓價下跌15%，則潛在負資產人數將達到近9萬2千宗。

鑑於2020至2022年期間有大量高成數按揭貸款，且非透過按揭證券公司處理，故超過10萬宗潛在負資產的情況並非不可能。這可能會超越2003年香港沙士期間的105,697宗紀錄。

從1997至2003年的歷史經驗來看，只要就業市場保持旺盛，業主對就業保有信心，相信能夠持續償還每月貸款，整體情況將不會太糟，樓價也將回穩。然而，若遇經濟不景氣，業主對就業市場失去信心，便可能傾向於負資產出現前出售物業，導致樓價持續下跌。若失業率上升，出現斷供潮，將進一步惡化情況。房地產作為普羅大眾的重要財產，其價格持續下跌不僅影響消費意願，特別是負資產數字持續上升，將對經濟信心造成深遠的負面影響，屆時可能成為外資攻擊的藉口。

農曆新年假期後，我將繼續分享第二大危機風險 — 特區政府財政惡化情況，敬請期待。

祝願您和家人龍年好運， 身體健康！

我們2月20日再見！