港樓大跌風險 是否巨大？

港樓大跌風險  是否巨大？

我在2023年1月6日分享了持有超過一年的新鴻基地產投資清倉獲利15%-30%的文章裡說明，這是基於當時要把握中國通關香港復常的最後行情契機。當時110元已是屬於52週最高水平。 隨着香港和中國在內地1-2月正式全面通關後， 相關復常概念股至今已大幅下跌，莎莎，大家樂， 周生生，周大福由當時高位下跌高達30%-40%。而新鴻基地產也回落至95水平。

新鴻基的股價從2022年10月的82元持續上漲到1月初的一個主要原因是市場預期隨著兩地通關，香港經濟將大幅度反彈，香港房地產市場價格也會反彈，對地產開發商的物業銷售和商場租賃情況有很大的利好效應。我在兩年多前看好新鴻基地產股價的一個原因就是預期香港房地產價格將逐步上漲，以及疫情將迅速消退。可惜，實際情況與預期大相徑庭，最後雖然投資回報與最初預期相差不多，但要比預期晚了近半年，在今年一月份才實現。

現在再看房地產股的情況，發現香港住宅房地產市場確實發生了一些核心變化：

首先，大量的中產或以上的香港居民搬到海外。政策報告指出，過去兩年香港失去的勞動力近14萬人，而從英國推出BNO移民計劃到今年初，已經有近15萬名香港人移民英國。因此，我們可以推測，香港失去的中產人口約25-30萬是合理的估計。這些人一直以香港為家，本身就是住宅購買力的主要來源。儘管政府正在努力吸引人才，填補香港的勞動力短缺，但他們，無論是10萬還是20萬，大部分都不會以香港為家，香港只是他們賺錢的地方，他們主要租房，願意花錢購買香港小型住宅的可能性極低。我和許多從國內來香港工作的朋友交談過，他們百分之百沒有計劃在香港買房。

另一方面，未來香港的房屋供應量將非常大，大榕樹、北部都市區、交椅洲群島等大型項目將陸續開始，這些都直接影響市民對住房需求的前景。由於中央領導人多次強調特區政府必須解決香港的深層次問題，而特區政府的理解是這與房地產價格有直接關係，因此，他們在房屋建設控制樓價方面肯定會持續大膽執行。以前在政策執行收地等議題上都會受到很多的挑戰，因此大部分新的房屋政策，推進非常慢，而現在特區政府沒有過去幾十年的束縛，因此做法也完全不同。再加上，現在香港地產業在政治上的角色幾乎消失，這與過去50年的情況大不相同，他們的利益不再像以前那樣受到保護。因此，要實現像過去10多年那樣的香港住宅地產價格長期上漲，將比以往更為困難。

目前，香港的就業市場已經全面就業，即使在這樣的好景下，樓市仍然缺乏活力，這與過去30年的情況完全不同。很多人說香港房地產市場低迷，原因之一是現在利率太高。但事實是，一般按揭實際年利率只有2.9%-3.1%，遠比存款利率還要低，這是世界罕見，也是世界主流地區非常低的按揭成本。美元利率已經上調11次，從0-0.25上升至5.25%-5.5%，幅度是+5.25%，而香港的最優惠利率，從去年9月開始至今只加了5次，總共只是0.95%。以前即使按揭利率持續上升，上升至10%以上，房地產市場仍然持續上升。 

政府在過去幾個月持續放寬樓宇按揭限制，但樓價仍然持續疲軟，交易大幅萎縮，這是房價有可能下行的重要信號。

儘管如此，房價下跌可以分為橫行偏軟（15%以內）、下跌（15%-30%）、大跌（30%-50%）和暴跌（>50%），我認為橫行偏軟的可能性最大。首先，香港的地產市場槓桿率非常低，幾乎可以肯定沒有泡沫，很難出現連鎖反應式的暴跌。

而支持香港整體樓價的核心是總體租金將會大幅增長，其中一個重要因素是人才政策。香港在未來一兩年將會有接近10到15萬國內和海外的專才到香港工作，這些朋友雖然不會在香港買房，但他們願意支付更高的租金。加上香港政治環境轉向穩定，現在每年幾萬名國內學生到香港上學的人數將會持續上升，其中越來越多報讀非學位課程。這使一直低迷的房地產租金回報率持續上升，給了香港近一半已經還清按揭貸款的物業持有人一個誘因，繼續持有物業收租。

另外，香港的地價收入佔了整個政府的收入近20%或以上，遠高於薪俸稅收入，而地產發展直接或間接影響著非常多的行業，直接影響經濟。中國內地在最近這一季已清楚看到房地產對整個國家經濟的影響是多麼的重要，這個行業出現信心危機的話，重整是非常困難的。因此，穩定的房地產價格對特區政府有利，他追求的目標是穩定，而不是推高樓價。而香港房地產商大部分財政非常穩健，大部分擁有龐大的租金收入，他們不會急於套現，不會像國內房地產商需要低價賣房還債，摧毀整個房地產市場，因此，香港私人物業價格實際上仍在一定程度上受到地產商的控制。

我一直認為，如果是自住，負擔得起，可以支付30%的首付，我是支持購房的。因為無論如何也需要付租金，這是一個生活消費問題；有人問如果樓價跌怎麼辦，我會說對於廣大群眾來說，一般的財務問題並非樓價跌，大部分年輕人都不懂得理財，有錢就會花，不是去旅行，就是去消費，或者賭博股票投資產品比特幣。相反，購買了房地產的朋友，他們的生活一般會更加穩定，生活目標更加明確，經過一段時間後，無論房價上上下下，他們一般的生活都會過得相當好，個人信心也會更強。

但如果作為投資，就需要考慮清楚中長期回報率是否過低，以及是否會跑輸其他主要資產的風險。

星級⭐️問與答

問：特區政府財政儲備已跌低於8千億， 網上說可能出現危機, 你的看法如何？

回答：

近期，網絡媒體熱議特別行政區政府的財政狀況，對財政儲備大幅減至7795億表示極度擔憂。一些人甚至擔憂這將影響聯絡匯率，此外，我一個多月前發佈的「YouTube短片：美元港幣解鈎的四大信號」觀看量也大幅增至近20萬。我發佈那個短片的原因就是為了現在，當有人在網絡上發佈模稜兩可的內容，目的是吸引流量，引發市民恐慌時，大家可以從專業投資者和富豪一直採用的客觀理性角度來觀察和分析情況。如果根據短片的內容和工具自行分析，你所看到的畫面，已經與普羅大眾的觀點完全不同。

我覺得現在突然分享擔憂特區政府財政狀況的媒體，他們就像是上課時沒聽講的人。今年2月22日，財政司司長在財政預算案中早已詳細說明今年的財政儲備走勢，方案及前景，一早就明確表示：

「。。。財政儲備將下降至7629億。政府除了23/24財年會再次出現赤字外，其餘四個財年均可實現盈餘。「

7629億是指整個財政年度結賬時的數額，由於特區政府的利得稅和薪俸稅收入集中在年初，佔整個財政年度的90%，因此即使在2023年底前財政儲備跌至低於這個數，如7000億，以整個財政年度來看也仍在計劃之內。財政預算案中早已說明原因，解決方案和前景。現在有些媒體看到政府公佈的儲備數字低了，突然驚醒並感到擔憂，大作文章，觀看時大家必須要警惕。

散播擔憂和恐慌，是吸引流量最有效的工具和方法。