港樓收租3厘，值得投資嗎？

美國股市昨日收盤於5283點，距離六天前創下的歷史收盤新高僅差38點，約0.72%的差距。同時，香港股市則維持在18,300點的水平。值得注意的是，港股在這一水平早在2000年3月便已達到，當時美股僅為1500點，正值2000年科網股泡沫破裂前的最輝煌時刻。我也曾參與過那次“高追”買入只有概念而無盈利的科幻股，與全球投資者一同見證創造了這段歷史科幻大泡沫的笑話。

當年撥打互聯網Modem的聲音依然記憶猶新，還記得使用ICQ約會大學同學吃飯的情景。24年過後，我們與美國一樣歷經了2008年金融海嘯、2011年歐債危機、2020年世紀大疫情以及疫後復常，這一路走來並非一帆風順。美股上升了2.5倍，而當年的大學同學早已結婚生子，孩子也準備考大學了。一切都變了，但港股指數卻依舊保持“年輕”，20年如一日，令人“羨慕”。

說到美股，在分析美股並進行有效的資產配置時，我們必須具備消除市場大量雜音的能力和方法，否則難以進行中長期投資。雜音會影響我們的投資部署，可能月初進行部署，月中因數據變動而調整，到了月末又因新的數據改變計劃。還記得年初時，大家普遍認為今年美國會減息六七次，但兩三個月前，通脹率從年初的3.1%上升至3.5%，4月底公布的GDP數據減速，幾乎沒有人再認為美國會減息，並擔心經濟減速會導致滯脹，股市立即出現5%-6%的跌幅。然而最近一個多月，通脹數據恢復穩定，就業市場依然強勁，美股又重拾上升動力再創新高。我們應該依據什麼來判斷市場走勢？

於1970年至1978年擔任美聯儲主席的伯恩斯提出的一個觀點對上述問題具有啟發性。他發現，世界上不存在任何單一指標可以持續一致地預測經濟及通脹的方向與速度。然而，通過綜合多種特定的經濟數據指標或訊號資料，可以有效判定經濟趨勢與轉折點。這一理念至今在聯儲局經濟通脹預測系統中仍然發揮著重要影響。

繼續我們上週五討論的議題。當時我提到，如果仍然沿用過去20年買香港樓保證賺錢不賠錢的思維，將僅餘的積蓄用來購買房產以收取租金，那麼我們就必須仔細計算風險回報比，評估所面臨的房價下跌風險和租金回報風險是否合理。

以太古城雅蓮閣一個實用面積1,114平方呎的單位為例。在2021年9月，該單位的成交價為2,760萬港元，當時的月租收入為每月40,000港元；然而到了2024年2月，雅蓮閣類似單位的月租雖然上升至42,000港元，但成交價卻降至2,120萬港元。

從金融投資人的角度來看，現時這個2,120萬港元的市價是否具有投資價值呢？

假設我們購買這物業的主要目的是純粹收租，持有至永遠。租約為標準的“一年生約，一年死約”，即一年租金收入為42,000港元乘以12個月，共計504,000港元。

太古城的管理費約為每平方呎2港元，因此一年開支約為27,000港元。差餉費用一年約為20,000港元。考慮到每兩年需更換一次租客，經紀佣金每年平均約為10,000港元。扣除這些主要開支後，每年淨收入約為447,000港元。此外，我們假設每年可以通過加租來增加收入，扣除主要開支後的年增長率為3%。（為簡單起見， 我們在這裏不扣除任何入息稅）

作為投資人， 我們在考慮投資任何項目前，除了看回報外, 更要看風險。 我們要先想一想， 賺取這每年447,000港元的收入，且每年有3%增長， 究竟要冒上什麼風險？

購買房產以收租通常面臨以下幾種風險：

• 租客風險：包括租金拖欠、物業損壞，以及租客在單位內因病或自殺死亡（每年香港平均死亡人數約為62,000人，其中約1,000人為自殺）， 令物業租值和價值大幅下跌。
• 市場風險：房地產市場可能出現波動，影響物業的市值及租金收入。
• 法律及政策風險：與租客之間可能會發生法律糾紛，處理這些糾紛耗時且費錢。
• 維修及保養風險：包括維修成本和突發事故。
• 經濟環境風險：貸款利率上升可能增加業主的按揭還款壓力，影響整體投資回報。
• 流動性風險：如需套現賣出，通常需耐心等待至少三個月以上。

從以上看得出，購買房產以收租遠非沒有風險，因此我們需要的投資回報率肯定要遠高於無風險的美國國庫債券。目前，美國無信貸風險的30年期國庫債券年回報率為4.6%。相比之下，這類投資相對於房地產投資來說，少了許多重大風險，包括租客風險、法律及政策風險、維修及保養風險以及流動性風險，但仍然保有較低的市場風險及利率風險。

如果我們以投資823.HK領展房產基金的回報率作為參考，投資領展並無流動性風險及單一租客風險，目前公開市場上投資者要求的回報息率為7.6%。 雖然投資單一物業極其可能比投資領展更高風險， 為簡單起見， 我們先以7.6% 作為投資物業的目標年回報。

要計算擁有永久增長租金收入的資產價值，我們可以使用戈登增長模型（Gordon Growth Model），也稱為永續增長模型。該模型用於估計未來可預期永續增長現金流的現值。

根據這個模型計算出來的結果如下：

• 如果您要求3%的風險溢價就願意承擔以上的所有風險，太古城物業的價格大約只有9,717,391.30港元。
• 如果您只要求2%的風險溢價就願意承擔以上的所有風險，資產的價格大約是12,400,000港元；
• 如果您只要求1%的風險溢價就願意承擔以上的所有風險，資產的價格大約是17,200,000港元。

以現在最新成交2100多萬來計， 相關投資者的風險溢價，其實只要求約0.5%。

投資者願意接受如此低的風險溢價，卻承受着如此高的風險， 相信理由可能只有一個，就是期盼有一天價格會大幅升值。

以前，香港尚未與中國內地在各方面像現在般緊密融合時，很多人還會認為香港房地產價格與內地無可比性， 香港擁有極高溢價無可爭議。然而，隨著這2年香港與內地各方面融合， 深圳在多方面更超越香港，中港交通極為便捷（20分鐘由尖沙咀高鐵直抵深圳龍華區），內地服務業平靚正，飲食業衛生水平與香港相若，以及科技發展優勢完勝香港。 再加上特區政府已經全面掌控整個房地產發展主導權， 全面執行行政主導思維， 基本完全沒有阻力，收回土地及發展速率大幅提升， 全力實現習主席所要求 - 香港特區政府要解決香港深層次矛盾， 房屋問題是重中之重。因此，香港難以再以過去幾十年聲稱其缺地及各方面遙遙領先的獨特性，房地產價格與深圳相比能維持過去的極高溢價。

以香港為例，收入最高及最富裕的南區，平均私人房價為每平方呎26,000港元；而收入最低的深水埗區，平均私人房價為每平方呎12,000港元。

相比之下，深圳中產以上富裕階層， 上市大公司管理層和高新產業知識分子聚集， 名校林立的南山區，平均私人房價為每平方呎13,000港元；而收入較低、地理位置較偏遠的坪山區，平均私人房價為每平方呎4,500港元。

投資必須仔細計算風險溢價，若相關資產價格包含政策風險，更需要較高的風險溢價來進行補償，否則就沒有錯誤的空間。這就像投資旅遊巴牌照、的士牌照和小巴牌照一樣。如果過去10多年，投資這些資產的人都能夠精確計算，不被過去相關資產價格“保賺不賠”的傳統思維所誤導，怎麼會出現今天輸到“甩褲”的情況呢？