誠哥蝕俾你賺, 還是繼續看淡？
最近長實Blue Coast 平賣, 引來市場熱烈討論。究竟長實趙國雄說項目“蝕少當賺” 純粹是噱頭，還是誠哥真的破天荒“蝕俾你賺”？
一年前的今天，即2023年3-4月，長實屯門飛揚第二期，推出“深水炸彈價”， 創下2020年以來當區新盤最平價，比當時的二手價還要便宜，市場極其驚喜， 原因香港剛剛通關復常， 預期經濟迎來大反彈，認為長實“益街坊”，樓盤大賣。當時，剛好迎來2022年底開始的香港樓市小陽春反彈的最高點，中原城市領先指數由156點上升至168點。
到2023年8月，長實油塘大盤「親海駅II」也投入”深水炸彈”，低同區新盤近17%的折實呎價約1.5萬元應市，樓價回到七年前，結果大賣，1Q清袋。當時，距離2023年10月25日特首李家超公布施政報告減辣還有2個多月。中原城市領先指數由依然徘徊在165點附近。
就在這1Q清袋後，樓價開始加快下跌，市場立即冰封，大部份發展商無法賣樓套現，市場甚至開始懷疑高槓桿的房地產發展商的穩健程度，會否出現像中國大陸房地產公司出現財政危機。
之後，香港經歷了2023年10月25日施政報告第一次減辣，還加上2024年2月28日 財政司司長陳茂波宣佈全面撤辣，一首二手成交在三月份創下多年來新高的情況下，中原城市領先指數站在145的低位 ，人人認為樓價已經跌完， 即將迎來全面牛市。
到了最近2024年3月28日，長實竟然再次以“撈底價“發售，被譽為極其罕有港島南區優質地段地鐵站上蓋，屬於整個黃竹坑站第三期項目Blue Coast海濱南岸， 最平2房單位只要878萬， 平均呎價只要21,968， 最平呎價更只需19,425元。長實趙國雄說定價較市價有所折讓「蝕少當賺」， 根據他之前所說項目成本平均每呎最少28,000。
只是6個多月前，即2023年7月， 項目的第4期海盈山，由嘉里，信置，太古，地鐵發展，一房需要接近1000萬， 平均呎價27989， 相比長實今次售價下跌了22%。
而同期，中原城市港島區領先指數在2023年7月是166，而到現在2024年3月底， 中原城市港島區領先指數是143， 期內港島區只下跌了13%，再加上這個數值還未完全反映撤銷辣椒最新的正面影響，為何長實那麼急低價開賣那麼值錢的項目呢？ 這麼優質的項目，若遇上房地產牛市， 稍後拉近甚或高於成本價賣出也很合理。 再加上長實資金雄厚，擁有接近440億現金，1900億流動資產，在完全沒有任何財政壓力的情況下，李嘉誠會蝕讓給買家/任何人？
據我多年觀察， 在正常情況下，李嘉誠不會蝕錢來賣任何項目，每1分每1毫 它也會計得好精準。 因此，我在2010-2019年間， 每當長江實業或和黃有任何分拆或有 資產賣出， 我都會建議客戶盡量不要購買或只適宜短期持有，獲利便要沽出。
當中包括2018年在香港商業房地產市場最熾熱的時候，李嘉誠賣出整棟中環中心。當時， 市場人士嘩然， 認為李嘉誠計錯數，湯文亮更指李嘉誠應當後悔，我當時建議客人有賺好走。事實上， 到今時今日在中環甲級寫字樓空置率達16%的情況下， 你要找人/財團用四百億一次過買整棟商廈，肯定是不可能，過去近一年，中環中心有很多盤要沽出，但是完全沒有人願意用李嘉誠沽出價接貨買入。
因此，我認為除非李嘉誠認為蝕錢立即賣，遠比遲一些賣更好， 才會這樣做。長實Blue Coast海濱南岸是屬於黃竹坑三期物業發展，他們是在2018年8月投得， 估值大約是三百億，當年測量師估計純粹地價長實成本大約18,000-19,000/尺, 加上建築成本等開支，預期到是要賣大約是3萬-3萬3千一尺。當年長實已經在香港2年沒有投地，香港還沒發生2019年的社會事件。
到6年後的今天， 香港已經進入由治及興的階段。 正所謂有人辭官歸故里， 有人漏夜科場 - 在港區國安法實施後，美國在2021年急急把美國領事的大片用地賤價沽出，同期估計超過20萬香港中產移民離開了香港， 在地緣政治的影響下，不少外資及外國人也同時離開了香港及中國內地；與此同時，中國大量專才來到了香港，很多國企也響應中央的呼籲在香港設立總部或分部，在香港建立研發中心， 促進本港就業， 填補了部份缺人手的問題，再加上香港剛剛通過23條， 完成了基本法要求香港特別行政區實施保護國家安全的法例， 中央答應在未來大力支持香港，給予香港大量扶持政策， 全力鞏固國際金融中心地位。再加上市場預期美國即將進入減息階段，香港一切理應更為光明繁榮， 而辣招已經完全撤除， 在預期經濟持續復甦下， 國內投資者持續在香港購買物業，表面上樓市理應持續大幅向好才對。
難道李嘉誠看到我們現在完全看不到或沒有察覺到的風險和危機， 因而破天荒“蝕俾我們賺”？還是這一切純粹是噱頭， 想加快資金回籠，貨如輪轉？ 這一點值得我們深思。
